經(jīng)歷了2007年“井噴”放量后，2008北京商業(yè)地產(chǎn)的整體供應(yīng)量仍將保持持續(xù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。據(jù)《樓市》市場(chǎng)研究部對(duì)2008年北京38個(gè)商業(yè)新盤的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，未來(lái)至少將有百萬(wàn)平方米的供應(yīng)量顯現(xiàn)。

　　華貿(mào)中心、金融街購(gòu)物中心、美羅城、四季商城等諸多商業(yè)項(xiàng)目的開業(yè)，讓2007年被稱之為“北京商業(yè)集中開業(yè)年”。2008年北京商業(yè)地產(chǎn)是否會(huì)延續(xù)集中開業(yè)勢(shì)頭？市場(chǎng)供需情況將會(huì)產(chǎn)生何種變化？哪些類型的商業(yè)業(yè)態(tài)將成為2008年新的投資熱點(diǎn)？

　　對(duì)2008北京商業(yè)新盤入市的分析或許能更清晰地了解2008年北京商業(yè)地產(chǎn)的變數(shù)所在。為此，本刊統(tǒng)計(jì)了38個(gè)即將在2008年入市的商業(yè)項(xiàng)目，從其體量、物業(yè)類型、區(qū)域特征、投資潛力等方面進(jìn)行分析，力求呈現(xiàn)出2008京城商業(yè)地產(chǎn)全貌。

　　新增百萬(wàn)供應(yīng)量

　　經(jīng)歷了2007年“井噴”放量后，2008北京商業(yè)地產(chǎn)的整體供應(yīng)量仍保持持續(xù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。據(jù)《樓市》市場(chǎng)研究部對(duì)2008年北京38個(gè)商業(yè)新盤的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，未來(lái)至少將有百萬(wàn)平方米的供應(yīng)量顯現(xiàn)。實(shí)際上，北京很多原定于去年開業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目都推遲至2008年入市。這一潛在供應(yīng)量很可能使2008年北京商鋪新增供應(yīng)量超過(guò)歷史紀(jì)錄。

　　從物業(yè)類型來(lái)看，2008年商業(yè)新盤中既有三里屯Village、樂(lè)天銀泰百貨、盈港·SOLANA等獨(dú)立商業(yè)物業(yè)，同時(shí)也涵蓋了如美晟國(guó)際廣場(chǎng)、來(lái)福士中心等綜合體項(xiàng)目以及東亞三環(huán)中心 、城南大道等住宅底商項(xiàng)目。

　　以2008年區(qū)域商業(yè)放量來(lái)看，朝陽(yáng)、海淀以及城四區(qū)的商業(yè)放量仍占很大比重。其中，涉及13個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的王府井商圈成為其中供應(yīng)最為集中的區(qū)域。北京宮、王府井國(guó)際品牌中心、澳門中心、銀泰樂(lè)天百貨、王府井國(guó)際商城、海港大廈、大龍西部會(huì)館等新項(xiàng)目都在其中。盡管并非所有項(xiàng)目都能趕在年內(nèi)入市，但是隨著未來(lái)13個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，屆時(shí)新增商業(yè)面積總量將超過(guò)50萬(wàn)平方米。

　　隨著北京商業(yè)布局從中心城區(qū)向外擴(kuò)展，北京郊區(qū)的商業(yè)供應(yīng)量發(fā)生了很大變化，尤其以南城的商業(yè)放量最為明顯。南城之前由于缺少有效的商業(yè)支撐，而被很多人稱作是北京商業(yè)市場(chǎng)的洼地，然而2008年南城的商業(yè)格局正在悄然發(fā)生著變化，其商業(yè)放量在未來(lái)幾年內(nèi)將得到集中釋放。據(jù)匯博行對(duì)豐臺(tái)區(qū)商業(yè)新盤的不完全統(tǒng)計(jì)顯示，2008年豐臺(tái)區(qū)將新增60多萬(wàn)平米商業(yè)面積，主要包括鵬潤(rùn)國(guó)際時(shí)尚中心、資和信百貨、首地大峽谷這3個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目。

　　“商業(yè)面積達(dá)35萬(wàn)平方米的鵬潤(rùn)國(guó)際時(shí)尚中心由于先后經(jīng)歷了3次運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的調(diào)整，使得項(xiàng)目商業(yè)定位并不清晰，也許只有在開業(yè)時(shí)才能露出真實(shí)的面目。位于南三環(huán)右安南橋的首地大峽谷是一個(gè)以電影場(chǎng)景為主題的購(gòu)物中心，商業(yè)面積近10萬(wàn)平方米。而位于西南四環(huán)科豐橋的資和信百貨將打造南城最高檔的百貨店，商業(yè)面積達(dá)6萬(wàn)平方米。預(yù)計(jì)這三個(gè)項(xiàng)目將會(huì)從2008年5月份起陸續(xù)開業(yè)，這將徹底改變豐臺(tái)區(qū)沒(méi)有綜合大型商業(yè)設(shè)施的歷史。”匯博行董事總經(jīng)理潘好龍說(shuō)。

　　未來(lái)豐臺(tái)區(qū)商業(yè)熱點(diǎn)主要集中在西南四環(huán)和方莊這兩個(gè)區(qū)域。潘好龍表示，西南四環(huán)不僅住宅開發(fā)日趨成熟，尤其是隨著中關(guān)村科技園區(qū)豐臺(tái)園和總部基地的建設(shè)，城市功能日漸完善，商業(yè)需求非常巨大。而方莊一直是一個(gè)大型居住區(qū)，住宅開發(fā)從內(nèi)環(huán)向外擴(kuò)展，地鐵5號(hào)線建設(shè)亦給商業(yè)帶來(lái)了利好因素。據(jù)匯博行統(tǒng)計(jì)，在方莊橋方圓500米內(nèi)未來(lái)大概有4個(gè)總規(guī)模在10萬(wàn)平米的商業(yè)設(shè)施出現(xiàn)。

　　同時(shí)，大興區(qū)也是未來(lái)北京商業(yè)地產(chǎn)釋放的重點(diǎn)區(qū)域，商業(yè)放量將主要集中在舊宮、亦莊和黃村地區(qū)。舊宮和亦莊主要以社區(qū)配套商業(yè)為主，而黃村地區(qū)項(xiàng)目來(lái)自老城區(qū)改造，其中位于城中心區(qū)的火神廟商業(yè)廣場(chǎng)即將面市，總體商業(yè)面積在20萬(wàn)平米以上。由于項(xiàng)目規(guī)模大，預(yù)計(jì)開業(yè)最快也在2009年。

　　三大開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域

　　如果說(shuō)2007年北京商業(yè)地產(chǎn)熱點(diǎn)區(qū)域首推CBD、東四環(huán)大郊亭、立水橋等區(qū)域，那么2008年熱點(diǎn)區(qū)域?qū)儆谕醺�、三里屯、望京區(qū)域。

　　從附表中不難看出，王府井可以說(shuō)是2008年商業(yè)新盤集中入市最密集的區(qū)域，包括樂(lè)天銀泰百貨、王府井國(guó)際品牌中心、海港大廈等在內(nèi)的諸多項(xiàng)目預(yù)計(jì)都將在今年開業(yè)。同時(shí)，在構(gòu)建“王府井第二商業(yè)集群”計(jì)劃的過(guò)程中，很多區(qū)域內(nèi)原有的老項(xiàng)目也在積極進(jìn)行升級(jí)改造。

　　實(shí)際上，王府井區(qū)域老項(xiàng)目的改造升級(jí)主要是以百貨大樓、新東安廣場(chǎng)為重點(diǎn)。其中，新東安廣場(chǎng)不僅在硬件上進(jìn)行了歷時(shí)一年的裝修，而且新引進(jìn)租戶的檔次也有明顯提升。其新引進(jìn)的租戶包括NikeBeijing、Birkenstock、卡幼樂(lè)（Crayola）等一批首次進(jìn)入中國(guó)的品牌，還有C&A、 CPU、 Seven Days、怪誕城之夜等一批首次進(jìn)入北京的品牌。

　　“在業(yè)態(tài)比例上，新東安廣場(chǎng)也進(jìn)行了大幅調(diào)整，將服裝服飾的比重大幅下調(diào)到40%左右，餐飲的比重由過(guò)去的10%提高到了近30%。C&A作為國(guó)際著名“服裝殺手”，進(jìn)京首先選擇新東安廣場(chǎng)則是許多業(yè)內(nèi)人士沒(méi)有想到的。”潘好龍表示。

　　2008年新建項(xiàng)目的集中入市固然帶動(dòng)了王府井區(qū)域的開發(fā)熱潮，可隨著區(qū)域供應(yīng)量的激增，市場(chǎng)能否有效吸收如此大的放量則成為業(yè)內(nèi)關(guān)注的焦點(diǎn)。未來(lái)2年王府井新增50萬(wàn)平方米中約有70%為商業(yè)設(shè)施，新增這么多商業(yè)設(shè)施，無(wú)疑使得這些項(xiàng)目在定位、招商、商戶選擇等方面都面臨巨大的挑戰(zhàn)。

　　如何提高王府井區(qū)域的有效客流，避免出現(xiàn)內(nèi)部項(xiàng)目惡性競(jìng)爭(zhēng)的局面？潘好龍認(rèn)為，王府井如果向世界級(jí)商業(yè)街看齊，必須有“王府井大商圈”的概念。因?yàn)楝F(xiàn)代商業(yè)街只有整體優(yōu)勢(shì)才可能形成競(jìng)爭(zhēng)力，而世界級(jí)的商業(yè)街面對(duì)的是來(lái)自世界各地的消費(fèi)群。比如世界知名的城市米蘭，以大教堂為中心，周邊全部是四通八達(dá)的商業(yè)街；巴黎的香榭麗舍大街，商業(yè)布局也是沿著香榭麗舍大街和凱旋門廣場(chǎng)呈放射狀。因此，未來(lái)應(yīng)該把周邊的包括銀街、金寶街、東四、燈市口、東安門等全部納入大王府井商圈范疇，形成整體區(qū)域優(yōu)勢(shì)。

　　盡管三里屯區(qū)域目前開發(fā)的項(xiàng)目只有三里屯Village、三里屯SOHO和世貿(mào)商業(yè)綜合體，但這三個(gè)項(xiàng)目對(duì)區(qū)域的影響力卻相當(dāng)深遠(yuǎn)。三里屯Village預(yù)計(jì)2008年5月份開業(yè)，其開發(fā)商香港太古地產(chǎn)在香港有著多年成功運(yùn)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)。項(xiàng)目北區(qū)定位為高端，主要是國(guó)際品牌旗艦店和特色酒店，南區(qū)則更貼近區(qū)域商業(yè)特色，包含各種特色餐飲、酒吧等業(yè)態(tài)。很多業(yè)內(nèi)人士都很期待三里屯Village將如何運(yùn)營(yíng)如此大體量的項(xiàng)目，預(yù)計(jì)項(xiàng)目開業(yè)后將率先為三里屯地區(qū)帶來(lái)一個(gè)新的商業(yè)高潮。

　　三里屯SOHO和世貿(mào)商業(yè)綜合體雖然并非都能在2008年開業(yè)，但透過(guò)項(xiàng)目傳遞出的信息已足以讓三里屯成為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域。潘好龍認(rèn)為“現(xiàn)在三里屯傳遞的信息已經(jīng)不是娛樂(lè)中心，而是更國(guó)際化、商務(wù)化、娛樂(lè)化，整體功能更完善的商務(wù)新區(qū)。”三個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目的入駐將改變區(qū)域商業(yè)的原有屬性，使單一的酒吧商業(yè)區(qū)，變成一個(gè)集購(gòu)物、酒店、酒吧、藝術(shù)等于一體的多功能的、立體的國(guó)際化商務(wù)區(qū)。

　　此外，以望京地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀而言，其真正迎來(lái)區(qū)域開發(fā)高峰期應(yīng)該是在2008年。因?yàn)榻衲晖﹨^(qū)域入市項(xiàng)目比較多，而且許多零售巨頭包括望京家樂(lè)福華彩店、沃爾瑪望京店、樂(lè)天收購(gòu)萬(wàn)客隆六佰本店、韓國(guó)易買得北京第一店、新世界百貨望京店等都集中在2008年開業(yè)。“這些項(xiàng)目的開業(yè)標(biāo)志著望京地區(qū)整體開發(fā)將基本結(jié)束。屆時(shí)，望京將形成總規(guī)模約60萬(wàn)平方米左右的四大商業(yè)聚集區(qū)。”潘好龍說(shuō)道。
　　（樓市 陳建波）