在拿到港交所的“小紙條”（上市通行證）后，大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)”）在香港展開(kāi)了路演，最新版本的招股說(shuō)明書(shū)顯示，無(wú)論是剝離短期盈利能力較差的幾大旅游公司，還是將O2O電商平臺(tái)正式納入上市公司板塊，亦或大幅提高年度溢利，都可以說(shuō)是萬(wàn)達(dá)在全方位為自己的估值護(hù)航，昨日路演現(xiàn)場(chǎng)傳出的消息也顯示，41.8-49.6港元的招股價(jià)雖然低于此前市場(chǎng)的傳言，但包括科威特投資局（KIA）在內(nèi)的數(shù)十家機(jī)構(gòu)投資者已經(jīng)先行認(rèn)購(gòu)。

　　納入電商：為估值增添故事

　　雖然對(duì)于萬(wàn)達(dá)而言旅游文化是其最看重且發(fā)力的板塊，但由于其運(yùn)營(yíng)不夠成熟不足以吸引資本的青睞，相反，互聯(lián)網(wǎng)被熱捧的今天，線上線下結(jié)合的電商故事卻總是能夠引起資本市場(chǎng)的無(wú)限興趣和猜想。

　　北京商報(bào)記者從萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)披露的更新版招股說(shuō)明書(shū)中看到，這家名為“Wanda Information”的公司，為股份有限公司，2014年1月16日在英屬處女群島注冊(cè)成立，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)（香港）有限公司與Wanda Investment Holding Co. Limited目前各自擁有其50%股權(quán)。根據(jù)協(xié)議，大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)、騰訊以及百度分別持有合營(yíng)公司70%、15%以及15%的股權(quán)，并規(guī)劃投資50億元，在三年內(nèi)完成注入。 換句話說(shuō)，至此，“騰百萬(wàn)”聯(lián)手成立的O2O平臺(tái)正式納入到上市公司中。

　　或許是受此利好，據(jù)知情人士透露，昨日萬(wàn)達(dá)在香港的路演，與會(huì)投資者達(dá)到了200余人，招股區(qū)間介乎每股41.8-49.6港元，集資規(guī)模最多不超過(guò)44.11億美元（約合人民幣270億元），其中科威特投資局、中國(guó)人壽和中國(guó)平安承諾在此次IPO中各投入3億美元，總計(jì)認(rèn)購(gòu)金額約20億美元。

　　剝離旅游：甩開(kāi)不掙錢(qián)的大塊頭

　　除了加法，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)在上市前為全力護(hù)航估值，也在做著相應(yīng)的減法。

　　在其最新招股說(shuō)明書(shū)第145頁(yè)，“境內(nèi)附屬公司”一欄中只剩下了4家公司，曾在9月的招股說(shuō)明書(shū)中出現(xiàn)過(guò)的“大連金石文化旅游投資有限公司”以及“西雙版納國(guó)際旅游度假區(qū)開(kāi)發(fā)有限公司”兩家公司已經(jīng)被剝離了出去。

　　招股書(shū)顯示，大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)分別以21.44億元以及9.49億元的現(xiàn)金代價(jià)將西雙版納以及金石兩家公司的全部股權(quán)轉(zhuǎn)讓給了萬(wàn)達(dá)文化，從而不再擁有上述兩家公司的股權(quán)。與上述兩家公司有著同樣命運(yùn)的還有萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)全資持有的青島游艇產(chǎn)業(yè)投資有限公司，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)同樣以10.42億元的代價(jià)將其所有股權(quán)轉(zhuǎn)讓給了萬(wàn)達(dá)文化，這也就意味著這三家公司將與即將上市的萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)不再有關(guān)系。

　　據(jù)悉，西雙版納項(xiàng)目、大連金石灘項(xiàng)目的部分股權(quán)以及青島游艇產(chǎn)業(yè)園全部股權(quán)是萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)于今年1月剛剛從萬(wàn)達(dá)集團(tuán)接手的，與此同時(shí)裝入上市資產(chǎn)包的還有青島東方影都，如今除了青島東方影都外，其他項(xiàng)目逐一遭遇剝離，對(duì)此萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)在其招股書(shū)中解釋稱：“剝離公司若干特定部分或地塊的開(kāi)發(fā)因土地用途調(diào)整以及若干初步土地開(kāi)發(fā)工程未完成而涉及或然性。”

　　但在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，上述項(xiàng)目體量大、不具備盈利能力是其剝離的根本考慮。招股說(shuō)明書(shū)顯示，上述三個(gè)項(xiàng)目中，只有西雙版納國(guó)際旅游于今年上半年錄得10億元的收入以及2.37億元的凈利潤(rùn)，其他兩個(gè)項(xiàng)目還都在前期投入階段。萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)通過(guò)剝離資產(chǎn)可以獲得5.21億元的收益。其實(shí)，遭遇萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)甩手的項(xiàng)目不止這些。招股說(shuō)明中提到，萬(wàn)達(dá)旗下最重要的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目——長(zhǎng)白山旅游度假項(xiàng)目也排除在了上市公司之外。萬(wàn)達(dá)承認(rèn)，該項(xiàng)目目前并沒(méi)有業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)，且截至今年6月底，該項(xiàng)目總資產(chǎn)達(dá)到116億元，凈虧損4.5億元。

　　綜上所述，上述被剝離的項(xiàng)目共同點(diǎn)為涉及旅游且還不具備盈利能力。對(duì)此，克而瑞研究中心總監(jiān)薛建雄表示：“萬(wàn)達(dá)的旅游項(xiàng)目仍然處于初創(chuàng)階段，且項(xiàng)目體量大，前期投入也大，因此剝離這些項(xiàng)目，能夠讓上市的萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)變得更輕，也會(huì)拉高整體盈利能力。”

　　另有分析也指出，萬(wàn)達(dá)此舉也是為后期旅游項(xiàng)目的統(tǒng)一打包上市做準(zhǔn)備。“將商業(yè)和旅游分開(kāi)，各自實(shí)現(xiàn)上市或許也是萬(wàn)達(dá)的另一步棋。”

　　拉高溢利：高增長(zhǎng)換取高估值

　　與萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)9月公布的招股說(shuō)明書(shū)相比，萬(wàn)達(dá)的公司擁有人應(yīng)占預(yù)測(cè)綜合溢利從此前的不少于199.33億元提高到了240.27億元；投資物業(yè)預(yù)測(cè)公允價(jià)值收益也從此前的66.98億元上升為97.25億元；公司擁有人應(yīng)占預(yù)測(cè)綜合溢利從原先的132.35億元提升到143.02億元。

　　分析人士認(rèn)為，整體溢利預(yù)測(cè)的提升與萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)提高整體估值的想法息息相關(guān)。從萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)籌備上市以來(lái)，憑借商業(yè)地產(chǎn)的銷售和租賃，能否換來(lái)高估值一直是業(yè)內(nèi)最關(guān)心的話題，就在此前有消息稱，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)此次上市融資額將遠(yuǎn)低于之前預(yù)期的100億美元，融資額低也就表明萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的整體估值也會(huì)縮水。

　　蘭德咨詢總裁宋延慶曾表示，影響萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)估值的因素主要有兩點(diǎn)：一方面是其本身快速增長(zhǎng)期已過(guò)，資本市場(chǎng)對(duì)其想象空間有限；另一方面國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的泡沫化較為嚴(yán)重，留給傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的空間已縮小。

　　“不過(guò)，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的O2O可以彌補(bǔ)這一缺陷。”業(yè)內(nèi)人士稱，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的整體估值是否理想還未最終揭曉，不過(guò)香港資本市場(chǎng)完全實(shí)行市場(chǎng)化發(fā)行，對(duì)企業(yè)盈利業(yè)績(jī)沒(méi)有要求，對(duì)關(guān)聯(lián)交易也相對(duì)寬松，在此背景下，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)溢利預(yù)期的提高將更有利于獲得比較合理的估值。
　�。ū本┥虉�(bào) 記者 齊琳 阿茹汗/文 宋媛媛/制表）