上海瑞思董事長(zhǎng)王世渝：大連萬達(dá)的醒悟歷程
來源：
聯(lián)商網(wǎng)
2005-09-21 09:59
作為遼寧足球俱樂部1998年至1999年的董事、財(cái)務(wù)顧問，我曾經(jīng)深度研究和操作足球產(chǎn)業(yè)和足球產(chǎn)業(yè)的資本運(yùn)營(yíng)。那個(gè)時(shí)候就專門研究過萬達(dá)足球俱樂部的運(yùn)作模式。后來又關(guān)注萬達(dá)集團(tuán)的商業(yè)地產(chǎn)投資行為。最近發(fā)現(xiàn)，在商業(yè)地產(chǎn)投資中頗有心得的王健林在經(jīng)歷了數(shù)年的波折與坎坷后，終于徹底醒悟了。這種醒悟是REITs帶來的，雖然來得有點(diǎn)晚，讓王健林走了不少彎路，交了不少學(xué)費(fèi)。
王健林付出的成本，對(duì)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)可說是一大借鑒。
大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的投資歷程可以總結(jié)為三個(gè)階段：
第一個(gè)階段是利用沃爾瑪作為商業(yè)號(hào)召力，同時(shí)與時(shí)代華納等機(jī)構(gòu)結(jié)為戰(zhàn)略合作伙伴，投資于購物中心，然后將黃金鋪位高價(jià)分零出售。
這個(gè)階段讓王健林苦不堪言，引起了全國(guó)性的嘩然。
第二階段是若干個(gè)沒有分零出售的購物中心整體出售，溢價(jià)變現(xiàn)。
這個(gè)階段顯然是一大進(jìn)步，這種投資模式既把握了商業(yè)地產(chǎn)中商業(yè)的要求，又把握了房地產(chǎn)金融中金融資本的要求。所以，大連萬達(dá)的項(xiàng)目一定是海外REITs追逐的對(duì)象。在經(jīng)歷前兩個(gè)階段后，王健林在最近中國(guó)購物中心協(xié)會(huì)2005年年會(huì)上的發(fā)言，宣告萬達(dá)集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)投資進(jìn)入了一個(gè)更高的層次，也可以說是第三個(gè)階段。第三階段的特點(diǎn)是將成熟商業(yè)物業(yè)自己拿去上市。
從分零出售到整體出售再到不出售，是一個(gè)更高的境界。這三個(gè)階段也可表現(xiàn)為開發(fā)商從地產(chǎn)到商業(yè)地產(chǎn)再到金融商業(yè)地產(chǎn)的躍進(jìn)。
第一階段是地產(chǎn)商對(duì)商業(yè)的依賴與借勢(shì)；第二階段是商業(yè)地產(chǎn)向金融的靠攏。而第三階段，則是對(duì)金融的掌控。
早期，王健林曾認(rèn)為做商業(yè)地產(chǎn)最缺的是人才，既要懂地產(chǎn)又懂商業(yè)，還需要懂一點(diǎn)金融。但現(xiàn)在看來，進(jìn)入到第三階段后，僅僅懂一點(diǎn)金融就不行了。必須是能夠熟練地運(yùn)用金融技術(shù)，特別是REITs市場(chǎng)的運(yùn)作技術(shù)來操作商業(yè)地產(chǎn)。
從探索、實(shí)踐中升華到金融層面來做商業(yè)地產(chǎn)的同時(shí)，萬達(dá)集團(tuán)正在迅速打造一支專業(yè)團(tuán)隊(duì)，形成以金融為核心來駕馭商業(yè)地產(chǎn)的能力。對(duì)于國(guó)內(nèi)眾多的從事商業(yè)地產(chǎn)投資的開發(fā)商來講，我希望大家不要去重復(fù)萬達(dá)走過的歷程。因?yàn)榇罅康拈_發(fā)商目前還處于“前萬達(dá)”時(shí)代，還沒達(dá)到萬達(dá)第一階段的水平。
就像股市一樣，要求上市公司一定是有至少5個(gè)股東作發(fā)起人設(shè)立的股份有限公司。我們就不必要把獨(dú)資企業(yè)拿來上市，一定要按上市的條件來改制。
大規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)不僅要滿足商業(yè)的需要，還要滿足REITs市場(chǎng)的需要。例如，在一個(gè)10萬平方米左右的建筑面積上，又有酒店，又有寫字樓，又有購物中心，還有酒店式公寓。這種多業(yè)態(tài)的組合，又非常不利于REITs的選擇，你可能要找三四個(gè)基金才能獲得全部推出的機(jī)會(huì)。
所以，大連萬達(dá)的醒悟應(yīng)帶動(dòng)一大群地產(chǎn)商的醒悟。(王世渝)(作者系上海瑞思房地產(chǎn)投資管理有限公司董事長(zhǎng))
發(fā)表評(píng)論
登錄 | 注冊(cè)