這個(gè)龐大的商業(yè)帝國(guó)在開(kāi)疆拓土之際，亦有幾絲暗影，比如相繼出現(xiàn)的各類工程事故，比如尚未有時(shí)間表的上市大計(jì)，比如如何選擇商業(yè)地產(chǎn)“黃金十年”的發(fā)展路徑

　　國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)巨人萬(wàn)達(dá)正遭遇成立以來(lái)的最大挑戰(zhàn)。自集團(tuán)整體上市的消息放出后，其步伐變得遲緩，僅僅完成兩輪私募后便再無(wú)聲息。

　　與上市的緩慢形成鮮明對(duì)比的是其擴(kuò)張的速度，標(biāo)志性產(chǎn)品萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)已在全國(guó)建成50余個(gè)，遍布國(guó)內(nèi)一二三線城市。所到之處盡顯財(cái)大氣粗地位。

　　作為萬(wàn)達(dá)集團(tuán)最為倚重的業(yè)務(wù)，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)在2010年的收入為661.4億元，比2009年增長(zhǎng)139%；而根據(jù)2011年的最新數(shù)據(jù)，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)前三季度銷售金額已達(dá)450億。分析人士稱，這僅僅是一個(gè)銷售金額，若將其自持物業(yè)、租金收入計(jì)入，萬(wàn)達(dá)收入已直逼萬(wàn)科。此外，進(jìn)入國(guó)內(nèi)近70個(gè)城市的萬(wàn)達(dá)，持有1200萬(wàn)平方米物業(yè)，在體量上已經(jīng)成為亞洲商業(yè)地產(chǎn)的老大——此時(shí)距離萬(wàn)達(dá)開(kāi)始轉(zhuǎn)型為商業(yè)地產(chǎn)公司不過(guò)11年時(shí)間。

　　高速奔跑的萬(wàn)達(dá)，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域暫時(shí)找不到對(duì)手——除了它自己。這個(gè)龐大的商業(yè)帝國(guó)在開(kāi)疆拓土之際，亦有幾絲暗影，比如相繼出現(xiàn)的各類工程事故，比如尚未有時(shí)間表的上市大計(jì)。

　　更為引人關(guān)切的是，萬(wàn)達(dá)曾定下的三年期擴(kuò)張計(jì)劃已經(jīng)走至最后一年，此時(shí)外界對(duì)其產(chǎn)品類型、盈利模式的討論恰剛剛開(kāi)始。對(duì)萬(wàn)達(dá)而言，“搶地盤(pán)”的故事已漸入尾聲，在商業(yè)地產(chǎn)的所謂“黃金十年”開(kāi)啟之時(shí)，它需要給出另一種發(fā)展路徑。

　　上市變數(shù)

　　自3年前啟動(dòng)上市計(jì)劃以來(lái)，萬(wàn)達(dá)始終未能邁過(guò)政策這道坎。

　　2009年初，萬(wàn)達(dá)便已經(jīng)引入建銀國(guó)際作為基石投資者，同年8月，萬(wàn)達(dá)完成了第二輪私募，兩輪共募集資金40億元。但進(jìn)入2010年，地產(chǎn)調(diào)控政策接踵而至，萬(wàn)達(dá)進(jìn)入資本市場(chǎng)的大門被緊緊關(guān)上。

　　萬(wàn)達(dá)本有一個(gè)清晰的上市時(shí)間表。知情人士透露，“具體計(jì)劃為，2009年12月~2010年2月間完成上市輔導(dǎo)及輔導(dǎo)驗(yàn)收；2010年1月~3月間，完成招股說(shuō)明書(shū)等上市申報(bào)材料；2010年3月~5月間申報(bào)上市資料，通過(guò)證監(jiān)會(huì)發(fā)行審核，2010年6月在國(guó)內(nèi)A股掛牌上市。”

　　但直至2010年8月沈陽(yáng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)大火前，萬(wàn)達(dá)的上市申報(bào)材料仍未遞交證監(jiān)會(huì)。“A股低迷、政策收緊，這是主要原因。”上述人士說(shuō)。

　　而根據(jù)證監(jiān)會(huì)《首次公開(kāi)發(fā)行股票并上市管理辦法》第25條規(guī)定，發(fā)行人最近36個(gè)月內(nèi)不得存在嚴(yán)重?fù)p害投資者合法權(quán)益和社會(huì)公共利益的其他情形。否則三年內(nèi)不得申報(bào)上市材料。沈陽(yáng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)事故造成11死7傷，按照安監(jiān)總局的規(guī)定，已屬特大事故。

　　分析人士認(rèn)為，這或也在某種程度上為萬(wàn)達(dá)整體上市之路蒙上了陰影。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)新聞發(fā)言人石雪清談及此事時(shí)稱，“我們由于進(jìn)入了上市節(jié)奏，上述問(wèn)題無(wú)權(quán)回答。”

　　此后的數(shù)個(gè)月內(nèi)，萬(wàn)達(dá)對(duì)上市一事三緘其口。直至北京環(huán)保局2011年2月24日披露萬(wàn)達(dá)電影院線股份有限公司的上市環(huán)保核查公示。“這表明萬(wàn)達(dá)電影院線IPO計(jì)劃已進(jìn)入沖刺階段。”分析人士說(shuō)。

　　這對(duì)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)而言同樣是不錯(cuò)之選，目前國(guó)內(nèi)A股尚無(wú)一家院線類公司。公開(kāi)資料顯示，2010年萬(wàn)達(dá)集團(tuán)旗下的萬(wàn)達(dá)院線已是國(guó)內(nèi)六大主力院線之首，年度票房8.33億，觀眾人次2710萬(wàn)。作為萬(wàn)達(dá)集團(tuán)著力打造的產(chǎn)業(yè)之一，其盈利能力不可小覷。

　　萬(wàn)達(dá)集團(tuán)從2004年開(kāi)始院線建設(shè)，截至2009年底，擁有87家影院及656塊銀幕，票房產(chǎn)出比占全國(guó)13.4%。接近萬(wàn)達(dá)院線的人士透露，按照萬(wàn)達(dá)的計(jì)劃，到2012年將開(kāi)業(yè)110家影城，年收入30億元，成為全球排名前八的電影院線公司。

　　“萬(wàn)達(dá)重視院線，電影市場(chǎng)的繁榮是一方面，更重要的是其可以趁機(jī)聚攏人氣，拓展產(chǎn)業(yè)鏈，甚至可以趁機(jī)圈地。”上述人士對(duì)《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者表示。

　　萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林曾在多個(gè)場(chǎng)合表示，萬(wàn)達(dá)上市不僅是融資，而是從建立現(xiàn)代企業(yè)制度考慮。按萬(wàn)達(dá)的說(shuō)法，集團(tuán)目前擁有五大產(chǎn)業(yè)，分別為商業(yè)地產(chǎn)、高級(jí)酒店、文化產(chǎn)業(yè)、連鎖百貨和旅游度假。而萬(wàn)達(dá)院線在上市路上的先行一步，或?qū)��?duì)萬(wàn)達(dá)其他業(yè)務(wù)有所啟發(fā)。

　　盡管院線先拔頭籌，但在易鋪(中國(guó))控股有限公司總裁、商業(yè)地產(chǎn)專家陳建明看來(lái)，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)公司的上市是王健林的必然選擇。

　　陳建明表示，購(gòu)物中心和酒店的收益率與賣商鋪相去甚遠(yuǎn)。但它們的財(cái)務(wù)很透明，對(duì)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)等大資金來(lái)講具有很強(qiáng)吸引力，“特別適合資本市場(chǎng)。”這在商業(yè)地產(chǎn)標(biāo)桿凱德置地身上已有先例。凱德置地當(dāng)年在新加坡的商場(chǎng)收益很低，幾乎被放棄，但打包去歐美上市后成倍溢價(jià)，“這個(gè)經(jīng)歷可以看出萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)上市的價(jià)值。”陳建明說(shuō)。

　　快速擴(kuò)張——硬幣的兩面

　　沈陽(yáng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的一場(chǎng)大火，不僅令萬(wàn)達(dá)上市之路遇阻，同時(shí)也引發(fā)外界對(duì)其高速擴(kuò)張的擔(dān)憂。曾引以為傲的萬(wàn)達(dá)速度，近年被層出不窮的“故事”所牽絆。

　　2011年4月，萬(wàn)達(dá)在上海的在建項(xiàng)目發(fā)生垮塌，未有傷亡，但項(xiàng)目一度全面停工。

　　同期，萬(wàn)達(dá)在鄭州的項(xiàng)目又被曝出“瘦鋼筋”事件。鄭州某開(kāi)發(fā)商曾對(duì)《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》分析，“主要是環(huán)繞鋼筋被拉長(zhǎng)，比如100米的拉到110米，嚴(yán)重影響建筑質(zhì)量。”

　　2011年，萬(wàn)達(dá)計(jì)劃在全國(guó)新增20個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，后縮減為18個(gè)。如此速度，無(wú)出其右。分析人士稱，萬(wàn)達(dá)過(guò)去曾存在邊設(shè)計(jì)、 邊施工、邊修改的“三邊政策”，以提高建設(shè)速度，滿足擴(kuò)張需要，這也導(dǎo)致萬(wàn)達(dá)2011年多個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)硬傷。

　　萬(wàn)達(dá)集團(tuán)新聞發(fā)言人石雪清對(duì)《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》澄清，目前萬(wàn)達(dá)的“三邊政策”已經(jīng)不存在。“至于工程中的小修補(bǔ)是有的，大的方面已經(jīng)絕對(duì)杜絕了，現(xiàn)在萬(wàn)達(dá)如果還在搞‘三邊’就壞了。”

　　石雪清稱，2011年出現(xiàn)的工程問(wèn)題與萬(wàn)達(dá)的高速擴(kuò)張沒(méi)有必然聯(lián)系。“萬(wàn)達(dá)每年做300~400萬(wàn)平方米自持物業(yè)，在全國(guó)近70個(gè)城市有項(xiàng)目，指揮部在北京，這么大一個(gè)攤子就像一個(gè)小的王國(guó)。我的通訊指揮是有不到位的地方，出點(diǎn)問(wèn)題也是正常。不是高速發(fā)展的原因，我們也不會(huì)放任事故出現(xiàn)。”

　　事實(shí)上，攤子鋪得太大，萬(wàn)達(dá)也已經(jīng)注意到指揮不暢的問(wèn)題。王健林在2011年萬(wàn)達(dá)集團(tuán)年會(huì)上提及，萬(wàn)達(dá)正在拼命發(fā)展電子信息管理系統(tǒng)，希望指揮更到位，更像一家現(xiàn)代化企業(yè)。石雪清告訴《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》，“許多開(kāi)發(fā)商只有先進(jìn)的財(cái)務(wù)系統(tǒng)，但我們是全方位的，投資近2個(gè)億。比如我們總裁現(xiàn)在坐在北京辦公室，就可以看到廣州白云萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)售樓處的日常辦公情況，這不是所有企業(yè)能達(dá)到的。”

　　高速擴(kuò)張為萬(wàn)達(dá)埋下不少質(zhì)量隱患，但硬幣的另一面是，萬(wàn)達(dá)已經(jīng)把握住了高速成長(zhǎng)的最佳時(shí)機(jī)。

　　在陳建明看來(lái)，萬(wàn)達(dá)“搶地盤(pán)”的策略無(wú)疑是正確的。“萬(wàn)達(dá)目前的策略就是快速覆蓋市場(chǎng)，搶占市場(chǎng)份額。也許五、六年之后，王健林會(huì)調(diào)整在全國(guó)圈地的戰(zhàn)略。”

　　陳建明分析，萬(wàn)達(dá)從發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)至今，在拿地策略方面有明顯的變化，從最初的只拿CBD區(qū)域，到如今的專攻新區(qū)、政務(wù)中心，這也反映出其對(duì)市場(chǎng)的敏銳。“這些地方配套設(shè)施做得好，消費(fèi)人群也符合萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的定位，大大縮短了萬(wàn)達(dá)的養(yǎng)商周期。”

　　昆明百大集團(tuán)商業(yè)管理有限公司董事總經(jīng)理梅永豐也表示，“萬(wàn)達(dá)土地價(jià)格低廉，成本控制好，(高速擴(kuò)張)短期風(fēng)險(xiǎn)并不大。” 對(duì)萬(wàn)達(dá)而言，快速的跑馬圈地只是一程，因住宅調(diào)控而來(lái)的商業(yè)地產(chǎn)熱潮才是更大的考驗(yàn)。石雪清說(shuō)，萬(wàn)達(dá)接下來(lái)要做的是抵制外界的誘惑。“腦子不能發(fā)熱，不能拼命發(fā)展。比如我們還會(huì)考慮削減某些項(xiàng)目，審慎一點(diǎn)是好事情，逆市我們才擴(kuò)張。”

　　轉(zhuǎn)型之戰(zhàn)

　　即便萬(wàn)達(dá)遙遙領(lǐng)先，但追趕者眾，萬(wàn)達(dá)模式并非秘密。

　　“我們有自己核心的競(jìng)爭(zhēng)力。”石雪清對(duì)《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》說(shuō)。石認(rèn)為，萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)的盈利模式不能以普通商業(yè)模式來(lái)衡量，萬(wàn)達(dá)的競(jìng)爭(zhēng)力是在土地獲得上有優(yōu)勢(shì)，商業(yè)物業(yè)的造價(jià)和其它企業(yè)不同。 “所以把萬(wàn)達(dá)的商業(yè)項(xiàng)目和同一地段的其他公司比較，肯定是錯(cuò)的。我們的成本更低，盈利能力更強(qiáng)。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)所有的租金回報(bào)率超過(guò)99%、物業(yè)回報(bào)率超過(guò)98%，這在所有以出租物業(yè)為主的公司里面是最好的。”

　　速度自然也是競(jìng)爭(zhēng)力，石雪清透露，廣州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)從開(kāi)工挖土到實(shí)現(xiàn)滿鋪開(kāi)業(yè)，只用11個(gè)月時(shí)間。“萬(wàn)達(dá)用11年開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)達(dá)到現(xiàn)在的水準(zhǔn)，我們的追趕者，至少也得3年吧。”

　　而在業(yè)界看來(lái)，萬(wàn)達(dá)模式難以復(fù)制的是其資源優(yōu)勢(shì)。

　　寶龍集團(tuán)營(yíng)運(yùn)中心副總經(jīng)理郭向東在談及萬(wàn)達(dá)運(yùn)營(yíng)模式時(shí)表示，它很成功，但無(wú)法效仿。“因?yàn)闊o(wú)法獲得這種運(yùn)營(yíng)模式所依賴的強(qiáng)大戰(zhàn)略資源。”事實(shí)確是如此，比如廣州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開(kāi)工時(shí)，時(shí)任廣州市委書(shū)記張廣寧就曾到場(chǎng)，并贊揚(yáng)萬(wàn)達(dá)帶來(lái)了先進(jìn)的商業(yè)模式，有利于廣州的發(fā)展。

　　地方政府的支持成就了萬(wàn)達(dá)速度，而全產(chǎn)業(yè)鏈之下的快速?gòu)?fù)制能力，讓這速度發(fā)揮到極致。不愿具名的商業(yè)地產(chǎn)人士對(duì)《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》表示，此模式造成萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)千店一面，雖體現(xiàn)了現(xiàn)代化商業(yè)文明的效率，但其商業(yè)上是否能延續(xù)成功還有待觀察。“同質(zhì)化、速度和規(guī)模累積到一定程度，就會(huì)成為萬(wàn)達(dá)的路徑依賴和阿喀琉斯之踵。規(guī)模大和圈地快，并非商業(yè)地產(chǎn)的主流模式。萬(wàn)達(dá)的一招打遍天下的大一統(tǒng)模式，很快會(huì)遇到增長(zhǎng)乏力的瓶頸。”上述人士說(shuō)。

　　但郭向東認(rèn)為，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)自07年第三代產(chǎn)品到現(xiàn)在尚無(wú)失敗的案例，系列產(chǎn)品必然具有一貫性的特征。“萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)目前是單一的產(chǎn)品線，主要是定位于二線城市的家庭型消費(fèi)購(gòu)物中心，其核心業(yè)態(tài)還在調(diào)整當(dāng)中。”

　　郭認(rèn)為，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)現(xiàn)在精細(xì)化程度不足，“是它認(rèn)為從戰(zhàn)略上不到精細(xì)化的時(shí)機(jī)，不可小視萬(wàn)達(dá)的創(chuàng)新能力，因?yàn)槿f(wàn)達(dá)每年不惜成億資金進(jìn)行學(xué)習(xí)和研究。”

　　陳建明也認(rèn)為，在全國(guó)主要城市布局完成后，萬(wàn)達(dá)才會(huì)考慮精耕細(xì)作。事實(shí)上，這種緩慢的轉(zhuǎn)型已經(jīng)開(kāi)始。“從項(xiàng)目選址到招商架構(gòu)，從土地規(guī)模到政府資源，應(yīng)該說(shuō)中國(guó)的開(kāi)發(fā)商，99%都已經(jīng)被它甩得很遠(yuǎn)了。萬(wàn)達(dá)自己做影院，做萬(wàn)千百貨，這是一般的開(kāi)發(fā)商不敢碰的。”

　　萬(wàn)達(dá)所到之處，通常帶來(lái)兩種業(yè)態(tài)。持有型(購(gòu)物中心、酒店)和銷售型(商街、公寓、寫(xiě)字樓)。以住宅養(yǎng)商是萬(wàn)達(dá)的慣常路徑，但此輪調(diào)控下住宅市場(chǎng)遭受重創(chuàng)，分析人士稱萬(wàn)達(dá)的模式將遇到挑戰(zhàn)。石雪清對(duì)此并不贊同，他表示，住宅占萬(wàn)達(dá)總業(yè)務(wù)量的不足五分之一，萬(wàn)達(dá)

　　靠租金和持有物業(yè)為主，所以在2010年完成銷售收入650億基礎(chǔ)上，又沉淀下300萬(wàn)平自持物業(yè)。“我的家底只會(huì)越來(lái)越厚實(shí)。”石雪清說(shuō)。

　　盡管財(cái)大氣粗，但對(duì)力圖成為商業(yè)地產(chǎn)霸主的萬(wàn)達(dá)來(lái)說(shuō)，不斷求變才是發(fā)展之道。自2000年確立做商業(yè)地產(chǎn)以來(lái)，萬(wàn)達(dá)有過(guò)三次大調(diào)整。

　　第一次是2001年，為專注做商業(yè)地產(chǎn)，王健林將原來(lái)的萬(wàn)達(dá)一分為二，成立住宅、商業(yè)兩個(gè)公司；第二次是在2005年，因上述兩公司業(yè)務(wù)交叉太多，又將其重新合并，成立商業(yè)地產(chǎn)公司。

　　第三次調(diào)整始于2010年7月，也是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)歷史上最大一次調(diào)整。調(diào)整分為三部分，首先將集團(tuán)和商業(yè)地產(chǎn)總部機(jī)構(gòu)徹底分離，“人、財(cái)、事的分離，這是上市必需”；其次是商管和院線機(jī)構(gòu)調(diào)整。這同樣是為院線上市做準(zhǔn)備；再次是項(xiàng)目管理分成南、北二區(qū)。王健林承認(rèn)，這是“不得已為之”。“一個(gè)項(xiàng)目中心要管將近60個(gè)公司，鞭長(zhǎng)莫及。”

　　在2011年萬(wàn)達(dá)集團(tuán)年會(huì)上，王健林說(shuō)，前兩次調(diào)整，最終明確了萬(wàn)達(dá)以商業(yè)地產(chǎn)為業(yè)務(wù)核心，而第三次調(diào)整，“是為萬(wàn)達(dá)實(shí)現(xiàn)實(shí)業(yè)、資本兩條腿走路，為企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展打下組織基礎(chǔ)。”

　　而進(jìn)入2011年后，萬(wàn)達(dá)仍在發(fā)掘新的盈利模式。“我們還是在做加法，下一步發(fā)展方式的變化，就是旅游產(chǎn)業(yè)。”石雪清對(duì)《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》表示。旅游度假正在成為萬(wàn)達(dá)的新探索，目前已經(jīng)有不少在建項(xiàng)目。“比如在大連、長(zhǎng)白山，還有武漢的中央商務(wù)文化區(qū)，福州的旅游項(xiàng)目。不敢說(shuō)是創(chuàng)新，但已經(jīng)具備了發(fā)展的雛形。”
　�。ㄘ�(cái)經(jīng)國(guó)家周刊 記者 魏洪磊）