中國(guó)奧萊在路上

　　中國(guó)奧萊歷史僅十余年時(shí)間，項(xiàng)目集中、區(qū)域輻射不均、考量因素尚不成熟為主要特征。“奧特萊斯”在中國(guó)多為一種概念的炒作，而非奧萊本身的建設(shè)。全國(guó)以“奧特萊斯”命名的零售門店超過(guò)300家，可統(tǒng)計(jì)數(shù)量在58家左右(共33個(gè)城市)，其中真正的奧萊不超過(guò)20家。大型地產(chǎn)綜合開發(fā)更是多之又多，打著奧萊名頭的地產(chǎn)開發(fā)往往勝者寥寥。現(xiàn)有奧特萊斯主要分布在一、二線城市及沿海地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，其中京、滬兩地規(guī)模最大，上�，F(xiàn)狀最為成熟，人口密度及消費(fèi)能力都很強(qiáng)勁，品牌認(rèn)知度最高。二線城市中杭州、寧波、武漢、重慶、沈陽(yáng)、長(zhǎng)沙、無(wú)錫、蘇州等地新開發(fā)項(xiàng)目如雨后春筍，漸成規(guī)模，未來(lái)項(xiàng)目將超過(guò)20家，建筑面積超過(guò)160萬(wàn)㎡。就現(xiàn)狀而言，二、三線城市奧萊經(jīng)營(yíng)暫不如一線城市，但作為商業(yè)稀缺業(yè)態(tài)形成跨區(qū)域輻射，未來(lái)仍有機(jī)會(huì)。

　　
　　圖4：國(guó)內(nèi)現(xiàn)有奧萊分布參考示意圖

　　佛羅倫薩小鎮(zhèn)與上海青浦奧萊當(dāng)屬現(xiàn)今國(guó)內(nèi)奧萊兩大強(qiáng)勢(shì)巨頭，無(wú)論就其開發(fā)商實(shí)力還是品牌資源都擁有不可比擬的優(yōu)勢(shì)，不僅可就現(xiàn)在奧萊市場(chǎng)爭(zhēng)奪先發(fā)機(jī)遇，在未來(lái)數(shù)年的發(fā)展中都將成為國(guó)內(nèi)首位和次位的龍頭。

　　青浦奧萊以國(guó)內(nèi)外名品為主，休閑餐飲娛樂一體，帶動(dòng)旅游。其招商初期靈活方式，包括代銷、扣率、租賃等，10%選擇租賃，大多選扣率在20%-16%之間，BOSS、AEMANI、ZEGNA等為6%-7%，最低租金3-4元/㎡/天，半年漲至16-20元/㎡/天。品牌扣點(diǎn)均在10%上下，最高可達(dá)16-17%，一般不超過(guò)20%。青浦奧萊品牌商簽約一般為2-3年或1年短期，品牌知名度越高，合同期相對(duì)較長(zhǎng)。對(duì)于國(guó)外成熟品牌，青浦有奧萊專供線，后續(xù)補(bǔ)貨行動(dòng)力強(qiáng)，調(diào)貨調(diào)配能力好，同時(shí)百聯(lián)的自由買手使得奧萊商品折扣價(jià)格非常清晰。

　　青浦奧萊2010年顧客平均花費(fèi)717元，80%的消費(fèi)者來(lái)自上海，20%來(lái)自江蘇和浙江兩省。2010年以coach和杰尼亞為例，年收入在5000萬(wàn)元以上，2011年產(chǎn)生1億元人民幣以上收入的品牌是coach，2011收入在5000萬(wàn)以上的品牌包括杰尼亞，耐克，巴寶莉，拉爾夫勞倫等。青浦2009年業(yè)績(jī)11.4億元，2010年業(yè)績(jī)16億元，2012年收入25億元，凈利潤(rùn)1.2億元，2013年收入28億元。

　　青浦的成功得益于“天時(shí)地利人和”的契機(jī)，首先擁有政府支持和大集團(tuán)背景，上海奧萊廣場(chǎng)是青浦區(qū)首個(gè)正式啟動(dòng)的上海市政府規(guī)劃的趙巷鎮(zhèn)商業(yè)商務(wù)區(qū)項(xiàng)目，得到政府的鼎力支持，并被定為旅游景點(diǎn)。上海奧特萊斯實(shí)際經(jīng)營(yíng)者為上海百聯(lián)集團(tuán)，負(fù)責(zé)招商為香港九龍倉(cāng)集團(tuán)，其資金實(shí)力、品牌聲譽(yù)、渠道能力和內(nèi)部綜合運(yùn)作優(yōu)勢(shì)為上海奧萊的成功創(chuàng)造了條件。 其次選址科學(xué)合理，上海奧特萊斯與市中心26公里的距離處于距都市核心圈20公里左右的最佳選址區(qū)域內(nèi)，科學(xué)的選址是上海奧特萊斯廣場(chǎng)成功的必要條件。貨源更是青浦奧特萊斯的關(guān)鍵要素，因而招商顯得尤為重要。上海奧萊先期巨資投入的招商策略是成功的，保證了業(yè)態(tài)質(zhì)量，對(duì)后期商業(yè)鋪位銷售的價(jià)格提升、投資客戶的吸引、人流匯聚、賣點(diǎn)推廣、租金提高等方面都帶來(lái)極其重要的促進(jìn)作用。同時(shí)，上海奧特萊斯廣場(chǎng)是我國(guó)第一家集購(gòu)物、旅游、餐飲、休閑為一體的郊外花園式奧特萊斯。廣場(chǎng)名牌匯聚、正品折價(jià)，對(duì)品牌意識(shí)較強(qiáng)的、以上海為中心的南方消費(fèi)群具有很強(qiáng)的市場(chǎng)吸引力，不僅可滿足顧客一站式消費(fèi)的需要，也為家庭郊游出行提供了又一選擇。

　　
　　圖5：上海青浦奧萊位置示意圖(點(diǎn)2為青浦奧萊位置)

　　信息來(lái)源：光大證券行業(yè)研究報(bào)告(2012年6月21日)

　　
　　圖6：上海青浦奧萊平面圖

　　信息來(lái)源：光大證券行業(yè)研究報(bào)告(2012年6月21日)

　　佛羅倫薩小鎮(zhèn)坐落于京津之間的武清地區(qū)，濃厚地道的意式風(fēng)情吸引了大量的消費(fèi)者。大部分品牌5-7折;品牌總量超過(guò)150個(gè);知名奢侈品品牌豐富，銷售良好，銷售第一的prada年破上億。武清城際站對(duì)面為全球首個(gè)NBA中心，項(xiàng)目規(guī)模較大，已經(jīng)啟動(dòng)。小鎮(zhèn)配套餐飲相較其他奧萊數(shù)量較多，整體環(huán)境舒適良好。

　　佛羅倫薩小鎮(zhèn)的“后臺(tái)”是意大利RDM集團(tuán)，而RDM集團(tuán)的“后臺(tái)”是意大利FINGEN集團(tuán)，在未來(lái)五年內(nèi)，佛羅倫薩小鎮(zhèn)將是集團(tuán)在中國(guó)開辦的唯一奢侈品奧萊中心品牌。FINGEN是著名的意大利集團(tuán)，在國(guó)際上已嶄露頭角數(shù)十年，CK、Guess等品牌全部為其授權(quán)品牌，主要意大利奢侈品牌全部為其長(zhǎng)期的合作伙伴。因此佛羅倫薩小鎮(zhèn)天生的“基因”中，“藍(lán)血”名品使其天然且無(wú)可比擬的優(yōu)勢(shì)所在。

　　真正的意大利風(fēng)格、真正的名品貨源、真正的折扣力度、真正的奧特萊斯，以上全部合一為佛羅倫薩小鎮(zhèn)的名稱。

　　
　　圖7：京津佛羅倫薩小鎮(zhèn)實(shí)景圖

　　
　　圖8：京津佛羅倫薩小鎮(zhèn)平面圖

　　中國(guó)的芭蕾雨，芭蕾雨的中國(guó)——芭蕾雨模式為典型中國(guó)特色奧萊模式，以?shī)W萊為商業(yè)概念結(jié)合大型綜合地產(chǎn)項(xiàng)目，打造新型城市中心為目標(biāo)。芭蕾雨模式在國(guó)內(nèi)已投建幾個(gè)項(xiàng)目，從開業(yè)的房山首創(chuàng)項(xiàng)目看，其住宅部分較為成功，但在國(guó)際精品進(jìn)駐之前，奧特萊斯部分完全為折扣百貨店模式。此種模式面臨多重不確定性，其中最重要的是國(guó)際精品是否可如期到位;項(xiàng)目選址與其周邊購(gòu)買力、住宅人群是否配套，也尚未確定。芭蕾雨的地產(chǎn)項(xiàng)目或可取得成功，但其商業(yè)模式的趨勢(shì)令人擔(dān)憂，其整體運(yùn)作模式尚不明朗。

　　
　　圖9：芭蕾雨模式運(yùn)作示意圖

　　國(guó)內(nèi)奧萊面臨的問(wèn)題多種多樣，雜草叢生且既有利益關(guān)系穩(wěn)定難以打破。地緣及品牌的因素是重中之重，品牌商合作難度大、中間環(huán)節(jié)多、貨品品類不夠豐富都是累積的硬傷。未來(lái)中國(guó)奢侈品市場(chǎng)將主要向二、三線城市發(fā)展、為奧萊向二、三線城市的發(fā)展提供了消費(fèi)者品牌意識(shí)基礎(chǔ)。奧萊的多功能性增強(qiáng)，餐飲娛樂功能更多，旅游觀光購(gòu)物將成為綜合概念。奢侈品將逐步收回代理權(quán)，直接開設(shè)直營(yíng)店，以減少中間利潤(rùn)點(diǎn)。招商渠道改變，未來(lái)直接引入品牌，更低折扣面向消費(fèi)者。

　　電商對(duì)于奧萊的沖擊并不例外，正是全新業(yè)態(tài)沖擊傳統(tǒng)全業(yè)態(tài)的方向之一。歐美奧萊均設(shè)在線官網(wǎng)，國(guó)內(nèi)奧萊也在仿照進(jìn)行，但主要消費(fèi)及體驗(yàn)仍為線下實(shí)體奧萊，電商所分消費(fèi)市場(chǎng)與奧萊客群仍有一定距離看，僅對(duì)消費(fèi)渠道進(jìn)行細(xì)分。但奢侈品電商平臺(tái)、奧萊同類產(chǎn)品平臺(tái)、線上代購(gòu)平臺(tái)及商家等，仍對(duì)奧萊銷售有一定影響。

　　國(guó)內(nèi)奧特萊斯的成功需有市場(chǎng)基礎(chǔ)，主要選取以一線城市及發(fā)達(dá)的二線城市為主，消費(fèi)者對(duì)國(guó)際一、二線品牌的認(rèn)知度及接納度較高;消費(fèi)者在認(rèn)知基礎(chǔ)上有較強(qiáng)的國(guó)際精品購(gòu)買能力。能夠持續(xù)不斷地引進(jìn)及提升國(guó)際一、二線品牌資源是中國(guó)奧萊生存及發(fā)展的基礎(chǔ)。長(zhǎng)期穩(wěn)固地把握最優(yōu)奧萊貨源渠道是奧萊招商的最關(guān)鍵因素。成熟奧萊地產(chǎn)開發(fā)巨頭與國(guó)際知名奧萊品牌運(yùn)營(yíng)商相結(jié)合，同時(shí)兼有中國(guó)奧萊特色，將成為未來(lái)中國(guó)一流奧萊的趨勢(shì)。此外，雄厚的資金實(shí)力、專業(yè)成熟的運(yùn)作團(tuán)隊(duì)以及政府的大力支持都是奧萊發(fā)展的基石。

　　中國(guó)奧萊整體處于導(dǎo)入期與成長(zhǎng)期交織的狀態(tài)，雖然奧萊業(yè)態(tài)的發(fā)展僅十年時(shí)間，但其發(fā)展速度迅猛，國(guó)內(nèi)已開業(yè)門店數(shù)量超過(guò)市場(chǎng)真正需求，如天津、沈陽(yáng)、杭州等地，奧萊市場(chǎng)明顯超出需求。中國(guó)特色的真正奧萊數(shù)量不足20家，歐美風(fēng)格奧萊僅幾家。近年許多預(yù)計(jì)開業(yè)的門店多次延期，如房山芭蕾雨等，開業(yè)的如哈爾濱燕莎奧萊、鄭州康城奧萊、北京愛家奧萊等在開業(yè)不久后均以關(guān)店收?qǐng)�。上述�?shí)例都充分說(shuō)明，奧萊在發(fā)展過(guò)程中還面臨許多難以解決的問(wèn)題。

　　目前國(guó)內(nèi)奧萊進(jìn)入者，以商業(yè)資本如燕莎、賽特、友阿為主，另有外資資本與國(guó)內(nèi)企業(yè)相結(jié)合的方式進(jìn)入，如衫井、砂之船、佛羅倫薩小鎮(zhèn)、芭蕾雨等。后者進(jìn)入稍晚，但具有奧萊開發(fā)經(jīng)營(yíng)，在經(jīng)營(yíng)理念、奧萊運(yùn)營(yíng)規(guī)律、品牌資源、資金實(shí)力等方面均有難以比擬的優(yōu)勢(shì)。除此以外新外資資本的進(jìn)入，在未來(lái)奧萊市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)中也或有出現(xiàn)。

　　國(guó)內(nèi)已開業(yè)的奧萊中，典型歐美特征奧萊(如佛羅倫薩小鎮(zhèn))和具有中國(guó)特色的奧萊(如燕莎奧萊)，均在市場(chǎng)中表現(xiàn)優(yōu)異，且增長(zhǎng)情況良好，而對(duì)于以?shī)W萊為概念的綜合地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目持謹(jǐn)慎態(tài)度，如芭蕾雨模式。

　　現(xiàn)階段，中國(guó)奧萊處于懵懂的開發(fā)階段，無(wú)論在開發(fā)方式的組合上，還是在國(guó)際名品資源的爭(zhēng)奪與掌控上，都要充分考慮奧萊業(yè)態(tài)的內(nèi)在發(fā)展規(guī)律，只有理順并尊重奧萊業(yè)態(tài)生存與發(fā)展的內(nèi)在本質(zhì)，才可提高奧萊開發(fā)與生存的幾率。鑒于奧萊核心商品資源均來(lái)自于歐美地區(qū)，且現(xiàn)階段開業(yè)的奧萊及未來(lái)規(guī)劃在建的奧萊遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出當(dāng)前的市場(chǎng)容量，對(duì)國(guó)際精品資源的爭(zhēng)奪將成為未來(lái)奧萊成敗的關(guān)鍵，因此只有主動(dòng)變革，才能牢牢掌控國(guó)際精品的資源及渠道。
　　（來(lái)源：華麗志 作者：賈軼薇）