編者按

　　從小對商業(yè)便有特殊的情結，當別的小孩都夢到玩具汽車時，他卻夢自己的床置于貨架之間，早上起來喜歡的東西唾手可得。這種特殊的偏好，讓他保持了喜歡逛街、逛商場的習慣，對商業(yè)地產的研究也就有了很好的興趣基礎。而他在經歷商業(yè)地產的過程，也見證了商業(yè)地產的發(fā)展。

　　臥龍五洲地產副總經理趙千河，有20年城市運營、城市規(guī)劃設計、住宅及商業(yè)地產操盤的經驗，也親身經歷過房地產的發(fā)展。他參與商業(yè)地產的個人經歷，反映出商業(yè)地產的變化和他對成功模式的探索。

　　舊城改造而來的商業(yè)步行街

　　城市與商業(yè)街發(fā)展是同步的，商業(yè)街是現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展的源泉，誕生了各種商業(yè)模式。當然商業(yè)街也隨著城市發(fā)展而升級。

　　1995年在廣西北海時，我們就做過8平方公里的城市核心區(qū)改造，改造其中的最主要目的是改善商業(yè)購物環(huán)境及刺激商業(yè)零售業(yè)的發(fā)展。當時北海的商業(yè)只有兩個百貨大樓啟動及華聯(lián)，其它就是專業(yè)市場。最后規(guī)劃兩條商業(yè)街，一條是圍繞著百貨大樓，中心廣場和公園之間常青路建立一個六百米長的步行街，另一條是有百年歷史的中山路商業(yè)街。

　　最后，北海改造的這個項目整體上是失敗的，就是步行街成功了。商鋪及住宅賣不了多少錢，拆遷成本太高，“舊改”沒有經濟的支撐也就進行不下去。

　　但是2005年，我在西安也做了個“步行街”項目及其周邊的舊城改造那是成功的。位置在西安交大對面沙坡村。里面住了很多租房的大學生、生意人和老居民。拆遷后要給農民補償商鋪及住房，跟現(xiàn)在清遠“城市花園”的方式是一樣。為增加商業(yè)價值我們在規(guī)劃上提出，通過一個很大的主題購物中心帶動多條商業(yè)步行街的舊城改造模式，商業(yè)業(yè)態(tài)有5書城為主力店的小型購物中心，附近建設酒店、辦公樓和商業(yè)休閑文化街、酒吧街等。

　　為了爭取政府更多的舊該政策及擴大影響力，我們設想在部分區(qū)域打造成高科技培育交流文化中心。

　　記得那是我人生第一次給農民匯報方案，村長帶頭來聽，我講了三個小時都沒人離開。主要從業(yè)態(tài)布局，拆了之后商鋪要怎么補，說服他們不但生活改善而且一鋪養(yǎng)三代，講的他們美滋滋的，結果就不用說了。

　　國外現(xiàn)代化步行街發(fā)展很早。步行街要與商業(yè)、休閑、娛樂并結合城市功能形成一個有文化的步行街才有生命力。現(xiàn)在上海新天地也是結合舊城改造，把舊城文化與商業(yè)價值融合起來，從而成為一種商業(yè)地產模式去開發(fā)。這幾年舊改成為熱點，也得益于城市、房地產及商業(yè)的發(fā)展。

　　最近深圳西沖一個村也是做大量改造。其實城中村改造都碰到一個利益的博弈，成功與否與地段的商業(yè)價值緊密相關。價值高容易成功，補償能解決。

　　我在江西贛州新區(qū)做了一個8萬的步行街，項目位于新區(qū)政府旁，長750米。我們提出街道MALL的概念，所以銷售很不錯。但經營起來卻舉步維艱。本來我們想做主題市場的，畢竟是新區(qū)，但開發(fā)商要銷售也必須按照預期的商業(yè)形態(tài)來做。新區(qū)單純做步行街是不容易成功的。

　　購物中心美麗的陷阱

　　中國最早的商業(yè)形態(tài)是百貨公司，市場、供銷社等形式。90年代的百貨大樓仍是國營，由于物資匱乏商業(yè)形態(tài)發(fā)展也慢。

　　改革開放后，隨著多元化消費的出現(xiàn)，業(yè)態(tài)也豐富起來，shoppingmall逐漸形成。因為我喜歡逛街，有時候上班沒事也會逛一下，后來發(fā)現(xiàn)百貨公司慢慢豐富起來，餐飲、娛樂、影院等多元化，百貨公司從最早以前是自己做經營，到現(xiàn)在都是自己做業(yè)主了。

　　中國商業(yè)地產剛起來之初，有一段時間很多人喜歡搞商業(yè)，2004、2005年北京好幾個商業(yè)項目賣出去的都失敗了，但是政府很警覺，出臺好多政策，比如不能反租銷售、4萬平米商業(yè)聽證制度等等。到2005年后全國住宅房價高漲，很多人不愿意搞商業(yè)地產，都往住宅市場涌進。

　　2004年及2005年是我shoppingmall實踐之年，在西安及沈陽的商業(yè)黃金地段做了超過20萬平方米的購物中心策劃及設計，這兩個項目都有個共同特點雙地鐵商業(yè)。
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