出品/聯(lián)商專欄

撰文/方湖

編輯/娜娜

換帥如換刀，刀快不快，不在于刀本身，而在于握刀的人，更在于背后的戰(zhàn)略與定力。

2025至2026年，太古地產(chǎn)、K11、珠海萬達商管、金鷹商貿(mào)集團、寶龍商業(yè)等一眾商業(yè)地產(chǎn)玩家密集換帥，這場席卷全行業(yè)的人事震蕩，是存量廝殺時代，企業(yè)求生存、謀發(fā)展的被動突圍，更是老板們?nèi)�重焦慮交織的真實寫照——怕活不過當下，怕守不住利潤，怕看不到未來。

01

洶涌換帥潮，不是偶然是必然

核心要點：換帥潮的規(guī)模與本質(zhì)，打破“偶然洗牌”誤區(qū)。

潮涌之烈，刷新紀錄：2025年1月至2026年3月，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)及關(guān)聯(lián)行業(yè)重點企業(yè)核心操盤手變動超15起，覆蓋頭部巨頭、區(qū)域龍頭及零售關(guān)聯(lián)企業(yè)，調(diào)整頻率、范圍均創(chuàng)下近五年行業(yè)紀錄。

任期之短，堪比快餐：大潤發(fā)母公司高鑫零售李衛(wèi)平出任CEO不足3個月失聯(lián)被免，寶龍商業(yè)總裁徐猛任職僅14個月辭任，珠海萬達商管半年內(nèi)兩度換帥，K11創(chuàng)始人鄭志剛徹底退出核心層，“走馬換將”成為行業(yè)常態(tài)。

本質(zhì)之核，非關(guān)好惡：行業(yè)紅利退去，焦慮浮出水面；存量廝殺加劇，換帥成為突圍的“試錯牌”。這場換帥潮，是商業(yè)地產(chǎn)從“增量狂奔”向“存量廝殺”轉(zhuǎn)型的縮影，是老板們應(yīng)對行業(yè)變局的無奈之舉，更是對企業(yè)生存與未來的敬畏之舉。

02

四大行業(yè)困局，倒逼老板換帥求存

核心要點：行業(yè)生存環(huán)境重構(gòu)，換帥是時代倒逼的必然選擇。

困局一：消費迭代，舊思維難破新需求

第五消費時代，消費者從“買貨”到“買情緒”，傳統(tǒng)商業(yè)的“賣貨思維”，早已跟不上年輕人的“松弛感追求”。2025年社會消費品零售總額同比僅增2.8%，商業(yè)零售板塊增速1.9%，重點城市購物中心空置率同比上升2.3個百分點，傳統(tǒng)百貨空置率高達12.7%。老板們深知，傳統(tǒng)操盤手的固有思維，守不住年輕消費者，唯有換帥，才能注入新理念、抓住新流量。

困局二：利潤承壓，財務(wù)紅線岌岌可危

ROI與NOI是商業(yè)地產(chǎn)的“生命線”，當租金下跌、空置率高企，“增收不增利”便成了老板們的心頭刺。2025年全國商業(yè)地產(chǎn)新增供應(yīng)1.2億平方米，消化周期38個月，重點八城租金同比下跌11.9%，行業(yè)平均利潤率降至3.2%，超八成商辦企業(yè)收入下滑。新世界發(fā)展2024財年首虧、高鑫零售緊急換帥，皆因財務(wù)壓力倒逼，換帥成為“�，F(xiàn)金流、守紅線”的無奈之選。

困局三：競爭白熱化，馬太效應(yīng)愈演愈烈

商業(yè)地產(chǎn)下半場，不是“拼規(guī)�！倍�是“拼運營”，不是“比地段”而是“比內(nèi)容”，高維打低維的淘汰戰(zhàn)，容不得半點懈怠。2025年行業(yè)收入50億元以上企業(yè)僅占8%，卻占據(jù)42%營收，中小企業(yè)陷入“招商難、運營弱”的絕境。老板們寄望新操盤手帶來“破局之策”，換帥成為抵御淘汰風(fēng)險的“保命符”。

困局四：模式轉(zhuǎn)型，傳統(tǒng)操盤手難扛重任

從“盒子商場”到“第三生活空間”，從“傳統(tǒng)租賃”到“價值共生”，商業(yè)玩法迭代的速度，遠超傳統(tǒng)操盤手的適應(yīng)能力。網(wǎng)紅業(yè)態(tài)、首店經(jīng)濟、復(fù)合業(yè)態(tài)層出不窮，行業(yè)轉(zhuǎn)型需要長遠戰(zhàn)略與精準判斷，而思維固化的操盤手難以適配，換帥求變，成為企業(yè)跟上時代的唯一出路。

03

三種換帥方式，對應(yīng)三重焦慮訴求

核心要點：每一種換帥選擇，都是老板們焦慮的真實折射。

方式一：引“高維操盤手”，破轉(zhuǎn)型之困

外來的和尚好念經(jīng)，本質(zhì)是老板們“求賢若渴”的焦慮，是對“轉(zhuǎn)型無力”的清醒認知。金鷹商貿(mào)引入華潤系黃萌，看重其高端商業(yè)運營經(jīng)驗；珠海萬達商管任命陳琦為COO，借力其精細化運營能力，老板們寄望外來人才帶來新思維、新資源，打破發(fā)展瓶頸，實現(xiàn)業(yè)績突圍。

方式二：歸“自己人掌控”，守核心之利

行業(yè)不確定性加劇，“自己人”才是老板們最安心的“壓艙石”。寶龍商業(yè)從引入龍湖系徐猛，到14個月后換任寶龍少壯派代表蔡爾超；大商股份推舉深耕企業(yè)多年的呂偉順掌舵，本質(zhì)是老板們對“外部不確定性”的警惕，怕核心資源流失、戰(zhàn)略跑偏，用“自己人”守住企業(yè)“基本盤”。

方式三：急“補位式換帥”，保運營之穩(wěn)

突發(fā)風(fēng)險面前，穩(wěn)定比什么都重要，緊急換帥，是老板們對“意外危機”的極致恐懼。高鑫零售半年內(nèi)兩次換帥，李衛(wèi)平失聯(lián)后華裕能緊急補位，看似偶然，實則反映出行業(yè)轉(zhuǎn)型期的脆弱性，老板們最怕核心操盤手突發(fā)變動，導(dǎo)致企業(yè)運營陷入混亂，緊急換帥只為守住“生存底線”。

04

三重壓力交織，老板們的煎熬與迷茫

核心要點：短期求生存、中期守利潤、長期謀未來，焦慮貫穿始終。

短期焦慮：活下來，才是最大的勝利

商業(yè)地產(chǎn)的下半場，活下去比活得好更重要。消費多變、競爭殘酷、盈利壓縮，不少企業(yè)陷入“招商難、回款難”的困境，老板們看著下滑的業(yè)績、空置的商鋪，內(nèi)心滿是恐慌，換帥就是希望新操盤手能快速破局，抓住消費者、提升銷售額，讓企業(yè)熬過寒冬。

中期焦慮：守得住，才能談長遠

財務(wù)紅線是企業(yè)的“生命線”，守不住紅線，一切都是空談。ROI與NOI持續(xù)下滑，資金鏈壓力劇增，融資難、回款難成為常態(tài)，老板們頻繁換帥，就是寄望新操盤手能優(yōu)化運營、降低成本、提高租金收繳率，讓核心指標回歸合理區(qū)間，守住企業(yè)的“錢袋子”。

長期焦慮：看得遠，才能走得久

行業(yè)轉(zhuǎn)型不是一時之功，而是一場持久戰(zhàn)，老板們怕的不是當下的困難，而是看不到未來的迷茫。從商管到資管、從增量到存量，行業(yè)邏輯徹底改變，老板們換帥，就是希望找到能看清行業(yè)趨勢、制定長期戰(zhàn)略的操盤手，讓企業(yè)在存量博弈中找到核心競爭力，不被時代淘汰。

寫在最后

換帥不是解藥，定力才是破局關(guān)鍵。跳出換帥怪圈，堅守長期主義，方能穿越周期。治病不能只換醫(yī)生，不找病根；破局不能只換操盤手，不定戰(zhàn)略。頻繁換帥看似是主動突圍，實則可能陷入“換帥-試錯-再換帥”的惡性循環(huán)，團隊動蕩、戰(zhàn)略脫節(jié)，反而加劇企業(yè)困境。換帥從來不是解決問題的根本，清晰的戰(zhàn)略、穩(wěn)定的團隊、持續(xù)的創(chuàng)新，才是核心。

堅守定力、深耕價值才是破局之道。真正能抵御焦慮的，從來不是頻繁的“換人”，而是堅定的“初心”與持續(xù)的“成長”。珠海萬達商管提拔許粉、大商股份重用呂偉順，都是“穩(wěn)定核心、深耕運營”的嘗試。老板們唯有少一份急躁、多一份耐心，少一份功利、多一份長遠，找準核心競爭力，深耕精細化運營、讀懂消費需求，才能穿越行業(yè)迷霧。

這場席卷行業(yè)的換帥潮，是商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的陣痛，也是行業(yè)自我革新的契機。它見證著行業(yè)從粗放式發(fā)展向精細化運營的轉(zhuǎn)變，從規(guī)模競爭向價值競爭的跨越。當老板們跳出“換帥焦慮”，守住戰(zhàn)略定力，深耕運營、敬畏消費，尊重以人為本的邏輯，商業(yè)地產(chǎn)才能在存量廝殺的下半場，守住江山，靜待春暖花開，實現(xiàn)行業(yè)的迭代與重生。