單體商業(yè)房地產項目業(yè)態(tài)組合的定位，主要考慮如下幾個因素：
1引進足夠規(guī)模的新業(yè)態(tài)
盡可能引進符合項目地實際需要的新業(yè)態(tài)，以造成對原有業(yè)態(tài)的強烈沖擊，顛覆舊有商業(yè)格局。
同時，所確定的業(yè)態(tài)必須有足夠大的規(guī)模，以至于3~5年內無人能出其右，形成規(guī)模上的強勢地位，將項目打造成新的商業(yè)中心。
2設置主流業(yè)態(tài)和核心店
要有主流業(yè)態(tài)和核心店，保證項目開業(yè)后對周邊商業(yè)物業(yè)形成競爭態(tài)勢，銷售力強，以吸引人氣，積聚商氣。
同時，強調多業(yè)態(tài)經營，以使各業(yè)態(tài)之間優(yōu)勢互補，降低整體經營成本，提高利潤率，預防風險。
3
錯位經營百貨店與綜合超市
現(xiàn)代百貨公司和大型綜合超市比較適合作為主流業(yè)態(tài)引進，但二者之間存在競爭關系，要注意它們的錯位經營。
4首層與二層采用步行街業(yè)態(tài)
首層和二層盡可能采用產權清晰、便于日后管理的內置步行街業(yè)態(tài)，即使引進現(xiàn)代百貨或綜超作為核心店，也必須考慮采用適合進行產權分割的辦法，將項目化整為零進行銷售，確�；鼗\開發(fā)資金。
預防綜合超市產生的租售矛盾
大型綜合超市能夠有效地形成商氣，對確保項目運營成功有利，但其要求租金相對較低，容易形成“租售”矛盾。6分層布置百貨業(yè)態(tài)
現(xiàn)代百貨公司以時尚和女性消費為主，可以承受較高的租金，但該業(yè)態(tài)必須從首層開始配置，公攤面積最少40%。
其與大型綜超相似，這將在一定程度上導致部分潛在客群不愿投資此類商鋪。這是在引進百貨公司和大型綜合超市業(yè)態(tài)時必須注意的。
單體商業(yè)項目適宜建設的規(guī)模
一般情況下
以我國大多數地級市城區(qū)人口規(guī)模、消費水平和購買力現(xiàn)狀，一般地說，打造一個單體商業(yè)房地產項目，其規(guī)模宜在總建2~3萬平方米，層數控制在3~4層。
特殊情況下
在受到用地面積、建筑密度等規(guī)劃條件限制致使開發(fā)面積過小，或當地城市人口基數大、現(xiàn)有商圈十分繁榮的條件下也可建五層，但總建一般應控制在4萬㎡之內。
開發(fā)商應清醒地認識到，商業(yè)項目總建過大，開發(fā)風險便驟然放大。
單體商業(yè)項目宜建設的商業(yè)面積
人們對單體商場面積的心理最大承受能力為 1.7 萬㎡，生理最大承受能力為 2.3 萬㎡，超過這個“疲勞度”就適得其反了。
國外商業(yè)項目
從國外百貨店的一般規(guī)模來看，單店營業(yè)面積多為 7000~8000㎡，在日本，超過 6000 ㎡就要受到“大店法”的規(guī)制。
國內商業(yè)項目
目前，國內商業(yè)房地產開發(fā)已然涌現(xiàn)許多“大盤英雄”，一些開發(fā)商在地級市動輒開發(fā)5~6萬㎡，甚至在只有40萬城市人口的城市也蓋起多個10萬㎡的商業(yè)巨盤。
人們有理由擔心，我國上世紀90年代初期曾掀起“大商場熱”至90年代后期又引發(fā)大商場衰退潮的現(xiàn)象幾年后又將重演。
層數為4層
首層面積為4000㎡~5000㎡
總建在1.6萬㎡~2萬㎡
組合（1）
1F+2F+3F為內置步行街，4F為專業(yè)賣場
3F、4F臨街部分進行分割銷售
將3F、4F臨街部分設計為通透立面，用大幅透明落地玻璃配以明亮燈光，使其成為餐飲、咖啡、茶室等對情調和視線要求較高的經營定位，并進行分割銷售。
之所以強調對3F、4F的分割銷售，是因為項目總建規(guī)模小，可供銷售的面積最大也只有2萬㎡，為提高開發(fā)商的投資收益，必須盡可能提高分割銷售商鋪的比例。
組合優(yōu)缺點分析
該組合的缺點是缺少核心店。但由于內置步行街將流行時尚和服裝專賣集中經營，提供了舒適明亮的購物環(huán)境，具有明顯的“扎堆”效應，較受經營者和消費者的歡迎。
同時，該組合適合劃小商鋪面積，便于控制總價，從而利于推盤銷售。
從定價策略和解決“租售”矛盾、利于開業(yè)后運營管理等多角度考量，這種首層為步行街，并爭取盡可能多的樓層為步行街的組合是單體商業(yè)房地產項目首選和主要的組合模式。
雖然內置步行街這種業(yè)態(tài)目前在地級市中還不多見，但它無疑將成為未來流行的趨勢。
組合（2）
此組合的用意在于借大型綜超可以有效積聚人氣來提升項目的品質。大型綜超應成為本組合的核心店。
但其必須從2F開始引導**并輸送至3F，否則，將大型綜超直接設置在3F有較大經營風險。
組合（3）
對于組合（2）和組合（3），由于作為內置步行街的可供銷售的商鋪面積太少，必須明確：
大型綜超和百貨店的面積必須分割列入銷售；
首層面積一般應不小于4000㎡；
與組合（1）類似，將3F、4F的臨街部分包裝成觀景餐飲進行銷售。
以上三種組合是針對項目總建不大的特點而進行的設計。對于總建規(guī)模太小的項目，如若不能借助現(xiàn)有商業(yè)地產形成猗角，為避免項目開業(yè)后的經營風險，建議開發(fā)商慎重開發(fā)。
層數為3~4層
首層面積為6000㎡~1萬㎡
組合（4）
組合（5）
還可根據周邊商業(yè)物業(yè)競爭情況，考慮從2F引入生鮮副食洗化超市概念，并連同3F的一部開辟為超市。
層數為3層
首層面積超過1萬㎡
總建筑面積超過3萬㎡
在首層面積超過1萬㎡，層數為3層，總建筑面積超過3萬㎡時，因其首層面積和總建筑面積較大，業(yè)態(tài)組合有較多的選擇余地，組合方式建議為：
各種組合均應在1F設立1~2個方便快餐、冷飲店以完善功能，但飲食比例不宜太多，以冷食為主。
各種業(yè)態(tài)、業(yè)種面積占比應根據當地業(yè)態(tài)現(xiàn)狀、競爭烈度和對項目招商、售樓前景的預測進行綜合分析確定。
選擇觀景休閑餐飲要考慮項目地周邊環(huán)境是否具有景觀價值，所在樓層是否具有良好的視野。
除在頂層規(guī)劃專業(yè)大賣場外，應根據實際需要在2~4層間配置一些其它業(yè)種專業(yè)店。
若項目地原有百貨業(yè)態(tài)較弱，如尚處于傳統(tǒng)百貨向現(xiàn)代百貨過渡階段，在總建規(guī)模不大時（如2萬余㎡），也可將整個項目定位為百貨業(yè)態(tài)并全部分割銷售。
當項目定位為購物中心業(yè)態(tài)時，百貨或大型超市則只能規(guī)劃為項目的主力店群，且其面積占比不能超過80%。
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