進(jìn)入2015，關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)泡沫的討論開始變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)，越來(lái)越多的商業(yè)項(xiàng)目招商定位一改再改，有由商業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)獒t(yī)療、建材市場(chǎng)的，也有一開始定位高端，后面逐漸降為中低端，甚至有些項(xiàng)目因招商難、項(xiàng)目規(guī)劃出問(wèn)題導(dǎo)致還沒(méi)建成便停止施工，徹徹底底成為一排爛尾樓。作為行業(yè)人士，面對(duì)這一現(xiàn)象，確實(shí)頗為憂心。

    前段陣子有看到關(guān)于上海浦東康橋和平萊茵廣場(chǎng)的帖子，該項(xiàng)目由上海和平集團(tuán)開發(fā)，因地段問(wèn)題、商業(yè)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)不足、商圈商業(yè)冗余、同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重等多種原因?qū)е抡猩谭α�，開業(yè)時(shí)間一拖再拖。據(jù)釋因項(xiàng)目身處周浦萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)附近，很多業(yè)界人士在該項(xiàng)目招商初期便不太好看，另外，該項(xiàng)目體量不大，但在規(guī)劃中卻包括了五星級(jí)酒店、5A級(jí)寫字樓及高端購(gòu)物中心等多種組合業(yè)態(tài)。而在購(gòu)物中心方面，定位高端也加大招商難度。且項(xiàng)目處在沒(méi)有地鐵直達(dá)的一個(gè)尷尬交通區(qū)，加之周邊諸如周浦萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等寡頭項(xiàng)目的存在，導(dǎo)致很多商戶對(duì)品牌后期經(jīng)營(yíng)持不樂(lè)觀情緒，更是使得項(xiàng)目招商雪上加霜。因此開業(yè)時(shí)間一拖再拖也不足為奇了 。

一線城市商業(yè)地產(chǎn)過(guò)�，F(xiàn)象嚴(yán)重，那二、三城市呢？有數(shù)據(jù)表明，部分二、三線城市如成都、沈陽(yáng)、無(wú)錫、蕪湖等地，每年在建和計(jì)劃施工的綜合體項(xiàng)目少則十余，多則近百，全國(guó)商鋪待售面積則超7000萬(wàn)平。由于競(jìng)爭(zhēng)過(guò)于激烈，一些耗資巨大的項(xiàng)目頻繁遭遇招商、同質(zhì)化、高空置率等窘境。商業(yè)地產(chǎn)區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性過(guò)剩已經(jīng)成為中國(guó)地產(chǎn)業(yè)不容忽視的問(wèn)題。

    據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)正在施工中的綜合體是已建成綜合體的4倍，而規(guī)劃中的綜合體規(guī)模，大概又是正在建設(shè)的綜合體的4倍，也就是說(shuō)，可見(jiàn)的一段時(shí)期，各個(gè)城市的綜合體規(guī)模，將達(dá)目前已建成綜合體的16倍。其中未來(lái)3年，城市綜合體的新增數(shù)量將以50%-100%的增速上升。其中，重慶的增長(zhǎng)率為129%，成都為135%商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)已呈現(xiàn)出比較嚴(yán)重的泡沫。主要表現(xiàn)在三個(gè)方面：一是開發(fā)銷售環(huán)節(jié)，庫(kù)存高，潛在供應(yīng)量巨大；二是招商環(huán)節(jié)，招商難，空置率高；三是經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)，商戶經(jīng)營(yíng)難，開發(fā)商回報(bào)率低。