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　　六、商業(yè)建筑策劃與其他學(xué)科的關(guān)系

　　建筑規(guī)劃與建筑策劃是建筑學(xué)體系兩個獨立的環(huán)節(jié)，其理論原理的建立、方法論的構(gòu)成以及實踐活動的范圍和性質(zhì)都各自形成完整的體系，對它們可以獨立地進行分析研究，產(chǎn)生不同階段的結(jié)論結(jié)果。建筑規(guī)劃對建筑策劃有指導(dǎo)意義，但由于城市規(guī)劃理論的新進展與實踐，建筑策劃對建筑規(guī)劃產(chǎn)生積極影響。商業(yè)建筑策劃是建筑策劃領(lǐng)域的重要分支，研究的對象主要是商業(yè)建筑。

　　圖34 義安城購物中心與周邊環(huán)境

　　建筑策劃的研究內(nèi)容超越了建筑本身，深入到街道社區(qū)和周邊環(huán)境，而建筑規(guī)劃在關(guān)注宏觀的同時也關(guān)注著微觀的建筑設(shè)計，規(guī)劃水平的高低也通過眾多的建筑與環(huán)境來反映。因此，建筑策劃與建筑規(guī)劃都關(guān)注環(huán)境的研究。

　　建筑策劃是建筑設(shè)計的依據(jù)，兩者具有不可分割的前后關(guān)系，但這并不意味著建筑策劃的研究結(jié)果只是建筑設(shè)計的前提條件，它在項目的決策、實現(xiàn)等階段也占有極其重要的地位。因建筑策劃結(jié)論的不同，項目的設(shè)計思想與空間內(nèi)容也可以完全不同，更有導(dǎo)致項目完成之后引發(fā)區(qū)域內(nèi)建筑、人類使用方式、價值觀念、經(jīng)濟模式的變更以及新文化創(chuàng)造的可能。

　　商業(yè)建筑策劃除了要運用建筑策劃的公共知識以外，還要運用商業(yè)知識，將商業(yè)市場調(diào)查流程與商業(yè)經(jīng)營規(guī)律運用到商業(yè)建筑策劃之中。

　　七、商業(yè)建筑設(shè)計流程與降低運營成本的設(shè)計方法及其實踐

　　商業(yè)建筑策劃要解決好四個問題

　　1.根據(jù)顧客的需求進行商業(yè)規(guī)劃與商業(yè)面積測算， 根據(jù)經(jīng)營要求勾畫商業(yè)空間的初步模型。

　　2.根據(jù)洋流理論選擇最能讓人流通暢，優(yōu)先選擇環(huán)形布局，不論何種建筑形態(tài)。

　　3.對商業(yè)建筑概念模型進行招商摸底和運營成本分析，選擇運營成本相對較低的方案。

　　4.文化主題與建筑空間的表示結(jié)合起來,形成項目的文化內(nèi)涵。

　　經(jīng)過大量實踐，作者提出了綜合體設(shè)計的兩個階段步驟

　　•步驟1 確定好總包設(shè)計單位，由管理公司與開發(fā)商帶領(lǐng)國內(nèi)一流設(shè)計院做好概念性方案設(shè)計和商業(yè)規(guī)劃，以功能設(shè)計為主，確定好商業(yè)平面的功能和主要業(yè)態(tài)布局，共同做好設(shè)計任務(wù)書。一般200-400萬元左右費用。

　　我們發(fā)現(xiàn)在沒有充分準(zhǔn)備的情況下委托國外公司做方案設(shè)計，基本上需要推倒重新來，而國外設(shè)計公司一般是按照工作量收費，因此，造成發(fā)展商的設(shè)計成本翻倍是經(jīng)常的事情。

　　•步驟2 進行國際設(shè)計招標(biāo)

　　鼓勵國內(nèi)外一流設(shè)計院招標(biāo)，給予保底費用30萬元左右。選擇兩家優(yōu)秀方案設(shè)計單位，一家負(fù)責(zé)規(guī)劃設(shè)計和寫字樓以及公寓設(shè)計，另外一家負(fù)責(zé)酒店設(shè)計和商場設(shè)計，也可以酒店設(shè)計單獨委托一家擅長設(shè)計酒店方案的單位。結(jié)構(gòu)設(shè)計和施工圖委托當(dāng)?shù)丶准壴涸O(shè)計，商業(yè)管理公司帶領(lǐng)方案設(shè)計單位負(fù)責(zé)審核施工圖。

　　在上面流程中，我們提出的逐步求精的設(shè)計方法，有效在前期階段糾正設(shè)計偏差。對于節(jié)能設(shè)計和運營成本的方法，作者做了歸納：

　　1.根據(jù)氣候特點做好開放空間和封閉空間的結(jié)合

　　2.注重機電設(shè)備的節(jié)能

　　機電設(shè)備的節(jié)能是整個購物中心節(jié)能的重點，我們需要從整體節(jié)能角度進行機電系統(tǒng)設(shè)計，注重自然通風(fēng)和采光調(diào)節(jié)，盡量采用下沉廣場和通風(fēng)采光井等方式改善地下室空氣環(huán)境。

　　關(guān)于中央空調(diào)系統(tǒng)的節(jié)能比較

　　18萬平方米購物商場(享受不到夜晚谷值電價)

　　全年采用電中央空調(diào)，每年冬夏共使用約240天，70元/平至100元/平(不含設(shè)備維護，年折損)，即1260萬 至1800萬。

　　全年采用非電中央空調(diào)(燃?xì)怃寤��?，40元/平至70元/平(不含設(shè)備維護，年折損)，即720萬 至1260萬。

　　注：能源價格電價1元，燃?xì)鈨r格3.6元/立方，設(shè)備均為國際一線品牌

　　遠大直燃式中央空調(diào)原理圖

　　要采用合理的通風(fēng)措施，解決冬季空調(diào)溫度過高問題，減少能源浪費。

　　盡量采用同一型號的電梯，必須采用可靠性高和節(jié)能的電梯，對于達不到正常電梯壽命的電梯需要在合同中有所約定，明晰雙方責(zé)任。

　　3.現(xiàn)代商業(yè)建筑策劃實踐分析

　　商業(yè)形態(tài)決定了商業(yè)建筑的形式，而商業(yè)形態(tài)取決于市場定位，其中最重要是對消費者的理解。根據(jù)商業(yè)經(jīng)營和城市綜合體知識，可以在建筑策劃階段為顧客優(yōu)化商業(yè)建筑模型，創(chuàng)造較大商業(yè)價值。

　　上海月星環(huán)球港MALL項目緊臨中山北路與寧夏路交叉口，雙向四匝道出入內(nèi)環(huán)高架，輕軌3、4號線金沙江路共線車站直接與本項目甲級辦公樓相連，并與整個商業(yè)建筑群的二層和三層對接。正在規(guī)劃建設(shè)并貫穿浦西浦東的地鐵13號線金沙江路站坐落于本項目用地范圍內(nèi)，與商業(yè)裙房的負(fù)一層和負(fù)二層對接。使來往人群可以直接通過本項目進行軌道交通3、4號線與13號線換乘，并可方便的進入本項目的負(fù)二層、負(fù)一層、一層、二層和三層。

　　圖35上海月星MALL總平面圖

　　建筑占地面積：3. 33萬平方米，建筑密度：50%，建筑容積率：4.0，總建筑面積43萬平方米。其中地上建筑面積約26.7萬平方米，地下建筑面積約16.3 萬平方米。

　　圖36 月星MALL效果圖

　　根據(jù)深圳新摩爾商業(yè)管理公司在上海策劃軌道交通綜合體期間積累的上海商圈研究成果，我們項目商業(yè)規(guī)劃和業(yè)態(tài)提出如下建議：

　　月星MALL商業(yè)規(guī)劃初步建議

　　根據(jù)我們的建筑策劃分析，建議發(fā)展商修改方案，具體意見如下：

　　(1)增加開放式空間，在四層與五層局部增加白領(lǐng)休閑空間，根據(jù)餐飲娛樂業(yè)態(tài)要求修改詳細(xì)建筑設(shè)計方案，特別是平面建筑布局。

　　(2)一、二、三層百貨公共部分的裝飾設(shè)計風(fēng)格按照白領(lǐng)百貨要求設(shè)計，營造良好的白領(lǐng)購物休閑氛圍。

　　(3)建議二層以上挑空中庭，可以采用雙中庭方案設(shè)計，增加自然采光，營造自然通風(fēng)良好的生態(tài)型購物中心，減少能耗。

　　(4)建議在空中增加白領(lǐng)培訓(xùn)的娛樂設(shè)施，整個購物中心頂部增加 白領(lǐng)培訓(xùn)中心的設(shè)計內(nèi)容，有意識地吸引白領(lǐng)人群來購物中心參加活動。

　　八、香港又一城的考察及其對深圳購物中心建筑策劃的啟發(fā)

　　(一)香港又一城的考察

　　1.概況

　　又一城由香港太古地產(chǎn)及中信泰富開發(fā)，位于九龍的中心地帶，九龍?zhí)劣忠淮暹_之路80號，毗鄰香港城市大學(xué)及又一城，屬于地鐵上蓋物業(yè)。

　　又一城的業(yè)態(tài)設(shè)計很有特點，主力店是英國瑪莎百貨和百佳超市市場、大型溜冰場以及設(shè)置有2 000個座位的電影院。在名店方面，注重創(chuàng)新，引進全新組合的概念店，例如,全球首間設(shè)有花店的agnesb店及由影音欣賞和電腦網(wǎng)絡(luò)集成的咖啡店。

　　又一城交通示意圖，如圖4-38所示。

　　圖37 又一城交通示意圖

　　2.周圍環(huán)境

　　西北部與公園相連，并有植被較好的高山景觀，西南面與香港城市大學(xué)通過約80米左右的隧道相連。商場四周沒有設(shè)計對外的小商鋪，商場與周圍環(huán)境顯得非常相融，人在商場中隨處可見到自然光和室外的樹木，商場的風(fēng)格與自然比較和諧。

　　圖38 購物中心建筑與周邊環(huán)境的結(jié)合

　　3.建筑概況及風(fēng)格

　　又一城的建筑風(fēng)格是現(xiàn)代簡約風(fēng)格，是一個由商場和寫字樓的結(jié)合建筑，地形呈長方形，西高東低，占地面積約為2萬平方米，商場共7層(地面層有5層)，總建筑面積約為9.25萬平方米。另外，西北部建有4層寫字樓，總建筑面積約為2萬平方米，設(shè)有3層地下停車場，約850個停車位，1998年建成。

　　圖39 外立面設(shè)計

　　4.主題概念

　　又一城的設(shè)計以圍繞大自然及強調(diào)空間感為主，把自然光大面積引入室內(nèi)空間。購物中心以“無邊無界，生活之態(tài)“為主題。

　　又一城的業(yè)態(tài)設(shè)計很有特點，主力店是英國瑪莎百貨和百佳超市市場、大型溜冰場以及2000個座位的電影院。在名店方面，注重創(chuàng)新，引進全新組合的概念店，例如全球首間設(shè)有花店的agnesb店和影音欣賞和電腦網(wǎng)絡(luò)集成的咖啡店。

　　又一城是香港時尚的大型購物中心之一。商場內(nèi)有超過200間店鋪、約30間中西食肆、11個銀幕的電影院及全港最大的室內(nèi)溜冰場，是集購物、美食、娛樂于一體的休閑購物中心。又一城主要利用自然光及寬敞空間，營造舒適的休閑購物環(huán)境，人們置身其中，可以充分感受悠閑的購物樂趣。

　　圖40 立面引入陽光的設(shè)計手法

　　5.檔次定位

　　經(jīng)營的商品以大眾檔次商品為主，定位中檔，主要依靠地鐵和九廣鐵路及巴士站點匯聚人流。

　　6.交通

　　又一城設(shè)有完善的公共交通網(wǎng)絡(luò)，搭乘地鐵及火車均可直達九龍?zhí)琳尽＜词褂筛�、九、新界甚至�?nèi)地前來，都十分便捷。7層商場中從最低一層起有5層可直接由外部導(dǎo)入人流。MTR層(商場最底層)南部連接九龍?zhí)恋罔F站，LG2和LG1東側(cè)中南部連接九龍?zhí)凌F路站，UG及G層西側(cè)連接地面層，有兩個入口，間距約100米，G層南部為巴士總站，G層西側(cè)中部通過隧道與達之路街對面的香港城市大學(xué)相連。G層?xùn)|側(cè)北部為的士站。又一城與九龍?zhí)恋罔F站及九廣鐵路火車站直接連通，并設(shè)有巴士總站及的士落客區(qū)。

　　圖41 香港又一城的士站和卸貨區(qū)

　　7.經(jīng)營的商品

　　又一城網(wǎng)羅了享負(fù)盛名的店鋪，有時尚男女服裝、流行便服、童裝玩具、書籍禮品、時尚配飾、電器、家居精品，鐘表珠寶、中西美食、洋酒食品、銀行服務(wù)甚至美容護膚等。

　　8.柱距

　　分布在又一城店內(nèi)的柱距較大，公共空間沒有柱子，這樣使購物中心的室內(nèi)公共空間顯得開闊。

　　圖42 公共空間

　　購物中心的公共空間極為重要，過于擁擠的公共空間不適合吸引高檔收入人群。

　　9.燈光

　　中庭、步道節(jié)點以自然采光為主，頂棚內(nèi)嵌的燈光分布形態(tài)多有變化，一種星星點綴夜空的感覺。

　　圖43 陽光中庭

　　設(shè)計結(jié)合自然是美國設(shè)計大師賴特的重要思想，現(xiàn)代購物中心要充分利用自然光，要與周邊自然渾然一體，減少對周邊環(huán)境的破壞，降低能耗，創(chuàng)造空氣新鮮，空間開闊的休閑環(huán)境。

　　圖44 通過透光處理——公共空間開敞

　　10.室內(nèi)色彩搭配及裝飾

　　地面主要用紅、黃、藍顏色的高級地磚鋪設(shè)，地磚面上混合運用白、紅、藍、黑、黃等顏色的小碎點，使地面顯得既輕松活潑又不失典雅。

　　圖45 中庭地面處理

　　通過地面不同色彩的處理，不僅能美化環(huán)境，而且能直接起到導(dǎo)示系統(tǒng)的作用。

　　11.人流通道

　　通過不同顏色地磚的搭配運用，使人流通道的方向非常明確且有層次感。

　　12.洗手間和殘疾人通道

　　商場每層的中部或端部設(shè)有1處—2處洗手間和殘疾人通道。

　　圖46 高標(biāo)準(zhǔn)的洗手間

　　在考察又一城購物中心的過程中，我們根據(jù)韓國專家的建議，一般首先考察衛(wèi)生間和食品店。只有衛(wèi)生水準(zhǔn)較高，才能有效吸引購物人群。很難想象，連衛(wèi)生工作都搞不好的購物中心能夠經(jīng)營好現(xiàn)代購物中心。

　　圖47 殘疾人通道

　　13.娛樂、休閑、餐飲業(yè)態(tài)的分布

　　娛樂、休閑、餐飲是該商場吸引人流的特色地方，電影院分別分布于商場的最上面的三層，歡天雪地溜冰場設(shè)在商場地面上第五層，餐飲和玩具反斗城均設(shè)在最頂上一層。溜冰場上面一層設(shè)有觀看的臺階，就餐時可以觀看溜冰場上的風(fēng)景。

　　圖48 香港又一城的溜冰場周邊業(yè)態(tài)布局

　　14.專門的巴士和出租車落客區(qū)

　　圖49 香港又一城的出租車落客區(qū)

　　15.有自然背景的歡天雪地溜冰場

　　圖50 吸引大批青少年的溜冰場

　　香港又一城溜冰場聘請陳露等著名花樣滑冰運動員定期指導(dǎo)，同時舉辦滑比賽。經(jīng)營滑冰場成本較高，并非大部分購物中心都要引入滑冰場。

　　16.半露天美食廣場(頂棚的燈光布局比較巧妙)

　　圖51 香港又一城半露天美食廣場

　　17、頂棚燈光的節(jié)能設(shè)計

　　圖52 根據(jù)不同經(jīng)營內(nèi)容設(shè)置不同色調(diào)燈光

　　18.頂棚上中央空調(diào)的布置

　　圖53 中央空調(diào)與送風(fēng)系統(tǒng)

　　大型購物中心由于人流變化，對空氣調(diào)節(jié)要求與寫字樓不同，在人流稠密的地方需要加大制冷，在人流稀疏的地方需要減少制冷，充分利用自然光照明以及自然通風(fēng)，購物中心的節(jié)能設(shè)計非常重要。

　　19.緊急出口的標(biāo)示

　　圖54 導(dǎo)示系統(tǒng)局部

　　大型購物中心可見性已經(jīng)成為人們關(guān)注的內(nèi)容，導(dǎo)示系統(tǒng)不僅方便顧客，而且也是整個購物中心形象的一部分。

　　(二)韓國Galleria高檔購物中心建筑策劃案例

　　1.購物中心定位 — 韓國最高檔購物中心

　　圖55 針對主要購物群：漢城高收入人群及外地游客

　　Gerlleria百貨是韓國最高檔的名牌百貨店，該百貨由韓國韓化流通株式會社經(jīng)營，2004年擁有員工1800名。

　　2.建筑特色

　　圖56 富有特色的鎧甲式外立面

　　圖57 百貨前公共空間的綠化

　　3.業(yè)態(tài)組合與VMD

　　圖58 樓層指南

　　(1)女裝

　　女裝在galleria占有重要地位，不僅名牌薈萃，而且每個品牌的展示與陳列都極富特色，處處透露優(yōu)雅的品位，讓女顧客流連忘返。

　　圖59 女裝專賣店

　　圖60 女裝VMD 模型

　　圖61 女包和招貼畫

　　女裝的陳列非常富有藝術(shù)性，通過夸張的手法讓顧客注意到女包。

　　(2)男裝

　　韓國購物中心的男裝世界名牌較多，價格多在人民幣5000元以上，韓國男人平時也注重穿戴名牌西裝，因此意大利等各地名牌西裝非常齊全。

　　圖62 男裝專賣店

　　圖63 女裝櫥窗

　　圖64 GUCCI櫥窗

　　Galleria高檔百貨的櫥窗突出世界名牌的特征，讓顧客從外面及情況恩怨出感覺到這是韓國最高檔的購物中心。

　　(3)裝飾與導(dǎo)示特點

　　Galleria高檔百貨的標(biāo)志特別明顯，讓人一目了然。

　　圖65 LOGO 及外墻裝飾

　　圖66 3層扶梯及緩沖空間

　　(三)韓國、香港考察對深圳濱海地鐵上蓋購物中心與綜合體建筑策劃的啟發(fā)

　　在滿足規(guī)劃要點的前提下，我們在規(guī)劃設(shè)計時可盡量考慮親近自然，盡量多利用自然光，不僅可以營造出一個舒適、通透的購物空間(深圳金光華廣場的中庭設(shè)計通透性不好)，而且從長期來看還有較好的節(jié)能效果。由于深圳濱海購物中心位于已經(jīng)規(guī)劃成為深圳惟一濱海旅游、辦公、商業(yè)區(qū)的寶安中心區(qū)，因此，我們不僅要重點考察廈門、大連、上海等濱海購物中心和綜合體，而且要考察美國、日本、韓國濱海及地鐵上蓋購物中心及綜合體，最后確定深圳濱海購物中心和酒店、寫字樓主題文化。

　　(1)采用類似陽光中庭式的規(guī)劃設(shè)計，將各品牌以獨立店鋪的形式進行經(jīng)營，將各品牌的目錄設(shè)置在主要的進出口，便于顧客有針對性地購物和消費。

　　(2) 在規(guī)劃和業(yè)態(tài)設(shè)計中考慮好購物、休閑、餐飲、娛樂之間的相互關(guān)系，購物比例不超過50%。“民以食為天”，在經(jīng)營業(yè)態(tài)中合理引入和分配餐飲的比例，建議引進數(shù)家餐飲名店，重點布置在頂層以及二層以上其他層的兩端，引導(dǎo)人流向上走。

　　(3)香港又一城的占地面積和建筑面積和深圳寶安中心區(qū)濱海購物中心項目相近，經(jīng)營時間較長，是一個比較成熟的購物中心，只是地勢和形狀有差別，故濱海購物中心項目在規(guī)劃設(shè)計時，又一城有一定參考性，建議項目管理重點考察又一城。

　　(4)在規(guī)劃設(shè)計中要注意處理好各種交通的組織關(guān)系，以方便顧客進出作為重點考慮。我們不僅要考慮地鐵的連接，而且要考慮公共汽車站點的設(shè)置。

　　(5) 大型購物中心節(jié)能及其重要采用兩種方式節(jié)能，一種是開放空間與封閉空間結(jié)合。一種是采用節(jié)能材料、選擇節(jié)能空調(diào)等機電設(shè)備。

　　(6)提前設(shè)計招商手冊，統(tǒng)一設(shè)計導(dǎo)示系統(tǒng)，做好安全通道和各種標(biāo)示系統(tǒng)的規(guī)劃設(shè)計工作。

　　(7)結(jié)合深圳濱海購物中心的區(qū)位情況，可考慮作中檔次定位，局部高檔，例如一層和負(fù)一層可以選擇國際名店。

　　(8)香港購物中心項目前期投入較大，市場調(diào)研和建筑策劃以及招商準(zhǔn)備工作充分，設(shè)計大多是由著名設(shè)計單位來完成的。

　　(9)注重業(yè)態(tài)創(chuàng)新，例如商品群創(chuàng)新，要吸引多家居有創(chuàng)新概念的旗艦店加盟。

　　(10)香港的大型購物中心只租不售，采用統(tǒng)一管理模式。

　　酒店是綜合體的重要組成部分，發(fā)展趨勢是不僅項目總體有文化主題，而且在房間上也要有個性化設(shè)計，滿足不同偏好的顧客居住。

　　一般超五星酒店配置名品購物中心，可以與5A寫字樓和公寓形成高檔綜合體，例如，深圳萬象城就是這種類型。四星酒店可以配置中檔購物中心和4A寫字樓和公寓。

　　(本節(jié)香港又一城圖片由車啟富先生拍攝)

　　參考文獻

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　　5.藤江澄夫主編，黎雪梅翻譯.商業(yè)設(shè)施.北京：中國建筑工業(yè)出版社，2002
 

作者：楊寶民 車啟富

楊寶民：深圳市NEW MALL商業(yè)管理有限公司總經(jīng)理
清華大學(xué)商業(yè)房地產(chǎn)總裁班教授
QQ:250703408