前 言 一、背景和要求 根據(jù)董事長對萬達商業(yè)管理發(fā)展所做的重要指示，已明確了“轉變經營思路，提升服務品質”的商業(yè)管理發(fā)展方向和“安全、服務、品質”六字經營管理方針，即“安全是基礎，服務是核心，品質是標準”。特別在品質管理方面，其所涉及的內涵是多層次的，它不但包含服務品質、管理品質、經營品質、設計品質、建筑品質等，更涵蓋了企業(yè)文化、制度和團隊。這其中設計品質和建筑品質是其它品質實現(xiàn)的基礎和載體，其它品質則是設計品質和建筑品質的功能體現(xiàn)和延伸，更是萬達城市綜合體實現(xiàn)保值增值的前提和保障。 結合萬達第三代城市綜合體產品形態(tài)以及后期營運管理要求，集團商管公司將在新項目前期規(guī)劃設計階段，對規(guī)劃、建筑設計方案進行深度解讀，認真研究總結第三代綜合體的產品特質和潛在問題，充分關注和重點介入新產品設計中的相關內容和要項，完善設計品質，努力實現(xiàn)萬達廣場整體價值最大化目標。 二、條件和依據(jù) 在遵循 “交通優(yōu)先、功能分區(qū)、突出商業(yè)、公共空間”、以實現(xiàn)“城市貢獻和兩個統(tǒng)一”的原則下，集團規(guī)劃院將“萬達廣場”的整體設計工作分解為6個設計階段： 1、概念設計階段（摘牌前）； 2、方案設計階段，含深化設計階段（摘牌后）； 3、初步設計階段（★初步設計是完善和實現(xiàn)建筑設計方案以及指導施工圖設計的重要階段，相關未落實的設計條件均需在此階段提供完整，因此原則上本階段商管公司應確認所有的設計條件；包括提供基本的步行街業(yè)戶的房產技術要求等。非正常拆改在商業(yè)步行街初步設計完成后原則上不得再有）； 4、施工圖設計階段； 5、實施階段（★此階段的設計變更，若屬“錯、漏、碰、缺”情況可正常拆改）。 6、營運階段（★反饋設計、建筑問題，逐步完善設計和建筑品質） 三、作用和目的 根據(jù)規(guī)劃院在上述各階段中所進行的各種產品評審、圖紙審核、方案會簽并形成會簽意見的要求，以及集團商管公司與規(guī)劃院“關于設計工作流程和操作要點”，為不斷完善“萬達廣場”的設計品質和建筑品質，集團商業(yè)管理公司將不同設計階段的相關意見及建議進行了匯編，形成《萬達廣場（步行街）規(guī)劃/設計意見及建議（關注點）100項》，以此做為商管系統(tǒng)反饋產品規(guī)劃設計相關意見和建議以及實施新項目商管籌備工作計劃的重要參考依據(jù)和業(yè)務指導，并將在不斷總結和完善的過程中，能進一步充實和豐富集團《萬達廣場強制性設計準則》，真正使我們的“萬達廣場”成為人文建筑、綠色建筑、品味建筑。同時要求商管系統(tǒng)應及時跟蹤集團規(guī)劃院、成本控制部、項目公司等相關部門，落實對意見及建議的采納和實施情況。 四、特殊說明 1、文中下劃線部分為集團規(guī)劃院正在執(zhí)行的《萬達廣場強制性設計準則》 2、本文為階段性編制成果，有待不斷調整和完善 3、本文未盡內容以集團商業(yè)管理司編制的《商業(yè)管理房產技術條件》為準 目 錄 第一階段：產品定位研討會 （一）關于項目“產品研討會”市場調研及產品建議提綱 【關注點1】：一、項目所在城市主要經濟指標 【關注點2】：二、商圈狀況分析 【關注點3】：三、個案分析 【關注點4】: 四、本項目分析 五、產品及平面規(guī)劃建議 ▲ 關于項目總體的平面規(guī)劃設計建議 【關注點5】：主要業(yè)態(tài)結構和規(guī)模、空間布局 【關注點6】：交通組織、人車動線、出入口（包括各業(yè)態(tài)客用、貨用及車場等）停車場（規(guī)模、車位數(shù)等） 【關注點7】：配套功能及有關還建部分各項設施的建議 【關注點8】：結合萬達綜合體本身的結構特點，建議主力店的區(qū)域內盡量不出現(xiàn)伸縮縫，減小由于地震、漏水等對其造成的影響； 【關注點9】：商業(yè)管理用房的設計要求； ▲ 關于步行街的平面規(guī)劃設計建議 【關注點11】：步行街設計規(guī)模及原因分析 【關注點12】：步行街整體布局的問題 【關注點13】：步行街內部交通組織的建議 【關注點14】：步行街內部配套設施問題 【關注點15】：升降電梯位置和扶梯區(qū)域內人流動向的合理性 【關注點16】：涉及經營管理的問題 【關注點17】：涉及停車場的問題 （二）建議、意見反饋方法和形式 【關注點18】：一、市場調研 【關注點19】：二、演示形式和內容 第二階段：方案及深化設計 （一）室內商業(yè)步行街設計： 【關注點20】：1、關于步行街主入口 【關注點21】：關于步行街主出入口商鋪 【關注點22】：關于避風閣設置 【關注點23】：關于步行街室內通道 【關注點24】：關于步行街次主力店 【關注點25】：關于步行街出入口交通 【關注點26】：關于步行街設置客流計數(shù)系統(tǒng) 【關注點27】：關于步行街頂棚 【關注點28】：關于LED 【關注點29】：關于商鋪裝修 【關注點30】：關于商鋪面積 【關注點31】：關于商鋪開門 【關注點32】：關于商鋪層高 【關注點33】：關于商鋪天棚 【關注點34】：關于商鋪的調整 【關注點35】：關于扶梯 【關注點36】：關于垂直梯 【關注點37】：關于地下電梯廳 【關注點38】：關于觀光梯 【關注點39】：關于中庭及觀光梯 【關注點40】：關于公共衛(wèi)生間 【關注點41】：關于顧客通道 【關注點42】：關于夜間通道 【關注點43】：關于貨物通道 【關注點44】：關于地下設施 【關注點45】：關于配套設施 【關注點46】：關于吸煙室 【關注點47】：關于員工休息室 【關注點48】：關于垃圾房的建造 【關注點49】：關于步行街油煙排放 (二)關于機電系統(tǒng)配置及計量 【關注點50】：關于空調系統(tǒng) 【關注點51】：關于用電系統(tǒng) 【關注點52】：關于屋頂設施 【關注點53】：關于系統(tǒng)計量 【關注點54】：關于設備房 （三）關于地下室及停車場 【關注點55】：關于地下停車場 【關注點56】：關于地下室廣告 【關注點57】：關于地下餐廳設置 【關注點58】：關于地下室附屬功能 （四）關于管理用房 【關注點59】：關于管理用房面積及標準 【關注點60】：關于管理用房設施 【關注點61】：關于管理用房平面功能設計 （五）建議、意見反饋形式 第三階段：6＋1單項設計 （一）關于外力面及廣告位設計 【關注點62】：關于外立面設計效果 【關注點63】：關于廣告位的設計 【關注點64】：關于廣告位的計量 【關注點65】：關于廣告位的制作標準 （二）關于泛光及照明設計 【關注點66】：關于泛光及照明設計 （三）外環(huán)境及景觀設計（商業(yè)＋住宅） 【關注點67】：商業(yè)廣場及園區(qū) 【關注點68】：關于外廣場地磚及鋪裝 【關注點69】：關于外廣場木裝材料 【關注點70】：關于外廣場井蓋 【關注點71】:關于外廣場配套設施 【關注點72】:關于景觀照明 【關注點73】:關于垃圾箱設置 【關注點74】:關于休閑設施 【關注點75】:關于交通組織及動線 【關注點76】：關于坡道及無障礙設計 【關注點77】：綠植配植 【關注點78】：屋頂花園 【關注點79】：豎向及坡度 【關注點80】：酒店景觀 【關注點81】：燈具及小品 【關注點82】：住宅區(qū)景觀 （四）關于步行街內裝設計 【關注點83】：關于商鋪立面 【關注點84】：關于步行街通廊地面 【關注點85】：關于電梯 【關注點86】：關于商鋪 【關注點87】：關于步行街廣告 【關注點88】：關于中央大廳 【關注點89】：關于衛(wèi)生間 【關注點90】：關于穹頂設計 【關注點91】：關于空調設施 【關注點92】：關于服務臺 【關注點93】：關于休閑設施 【關注點94】：關于衛(wèi)生設施 （五）關于導示系統(tǒng)設計 【關注點95】：室外導示 【關注點96】：室內導示 【關注點97】：導示制作及按裝 （六）關于智能化系統(tǒng)設計（商業(yè)＋住宅） 【關注點98】：（六）關于智能化系統(tǒng)設計（商業(yè)＋住宅） （七）關于建筑單體方案設計 【關注點99】：（七）關于單體建筑方案設計（略） 第四階段：擴初（初步）及施工圖設計階段 【關注點100】：關于施工建造細節(jié) 第一階段：“產品定位研討會”關注內容 一、項目“產品研討會”市場調研及產品建議 【關注點1】：項目所在城市主要經濟指標：（數(shù)據(jù)采集時間段：前一年度，可參照《“萬達廣場”城市商業(yè)信息匯編》） 1.項目所在城市的城市GDP、商業(yè)GDP、人均GDP、人均月收入、可支配收入、恩格爾系數(shù)； 2.人口總量、分布、年齡結構、性別結構、就業(yè)狀況； 3.城市機動車保有量（分私家車、計程車、公交線路等）； 4.統(tǒng)計年鑒（城市經濟指標）總表 【關注點2】: 商圈狀況分析： 1．商圈結構組織； 2．建成時間及演變過程時間節(jié)點； 3．商圈現(xiàn)狀：規(guī)模、店鋪數(shù)量、各業(yè)態(tài)（百貨、超市、電氣、步行街等）數(shù)量、租金水平； 4．商圈的主要消費特點：分品類數(shù)量占比、業(yè)態(tài)的數(shù)量配比、租金水平分段占比。 【關注點3】: 個案分析：（選取原則：以出租形式統(tǒng)一經營的購物中心或步行街） 1.整體規(guī)模、業(yè)態(tài)結構、業(yè)態(tài)配比； 2.租金水平； 3.輔助及配套設施情況 4.在建新項目調查與分析 【關注點4】: 本項目分析： 1.交通組織、配套設施 2.周邊環(huán)境、各種現(xiàn)有業(yè)態(tài)情況，該區(qū)域人口狀況、消費水平 3.項目SWOT分析 二、產品及平面規(guī)劃建議： （一） 關于項目總體的平面規(guī)劃設計 【關注點5】：主要業(yè)態(tài)結構和規(guī)模、空間布局 1）、新興業(yè)態(tài)內容的增加及比重； 2）、各主力店的比鄰關系及匹配； 【關注點6】：交通組織、人車動線、出入口（包括各業(yè)態(tài)客用、貨用及車場等）停車場（規(guī)模、車位數(shù)等） 1) 萬達商業(yè)綜合體一般設置大型城市廣場（3000~10000平米左右）。大型城市廣場應結合城市主要交通道路設置，其他廣場結合步行街入口設置；（規(guī)劃院強制條文已列） 2) 項目周邊交通是否較為復雜？為方便客流出入，建議增設車輛港灣�？空�； 3) 根據(jù)實際考查當?shù)刭徫锵M出行習慣，及市區(qū)停車位規(guī)劃是否嚴重不足？建議在合理設置機動車停車位的同時，應充分考慮在項目地上及地下設置較為充足的非機動車停車位； 4) 停車場的出入口位置，對停車場內的車輛出入交通組織是否有利？同時出入口是否可能造成室外路面的交通擁堵，是否應考慮在適當位置增加出入口的可能性，形成便捷的車流動線；建議地下停車場保證吞吐能力達到1000輛/小時以上； 5) 項目整體在交通組織方面如何與環(huán)境（項目各業(yè)態(tài)板塊間、項目周邊大環(huán)境）相銜接？大、小交通動線組織（機動車、非機動車、人流）、平面、立體（各車道、樓梯、客、貨、扶梯等）動線組織產生的沖突點如何解決？ 【關注點7】：配套功能及有關還建部分各項設施的建議； 【關注點8】：結合萬達綜合體本身的結構特點，建議主力店的區(qū)域內盡量不出現(xiàn)伸縮縫，減小由于地震、漏水等對其造成的影響； 【關注點9】：商業(yè)管理用房的設計要求； （二） 關于步行街的平面規(guī)劃設計 【關注點11】：步行街設計規(guī)模及原因分析（重點掌握分析當?shù)厥袌鲋饕獦I(yè)態(tài)數(shù)量即注冊的個體店總量、城市已有步行街的規(guī)模和經營狀況等）； 【關注點12】：步行街整體布局的問題 1) 步行街內各業(yè)態(tài)劃分格局的合理性（如商鋪的寬度、進深、面積大�。� 2) 步行街業(yè)態(tài)與其他業(yè)態(tài)的聯(lián)動及是否存在相互影響問題？ 3) 若為三層室內步行街，其第三層的業(yè)態(tài)規(guī)劃以餐飲業(yè)態(tài)為主，重點布置具有當?shù)夭惋嬅朗澄幕厣牟惋嫎I(yè)態(tài)。如有重油煙餐飲業(yè)態(tài)，必須放置在三層，以減少其對一、二層的影響，并盡量高空排放。（規(guī)劃院強制設計條文）建議屋頂油煙井距高層水平距離20米以上； 4) 根據(jù)具體情況室內步行街的中庭附近、以及其他層的端部等部位可布置輕油煙的餐飲、快餐、咖啡、冷飲等餐飲業(yè)態(tài)。（規(guī)劃院強制設計條文） 【關注點13】：步行街內部交通組織的建議（包括街寬、出入口位置、客、貨梯及通道的設置等），涉及步行街交通節(jié)點設計問題，包括但不限于以下問題： 1) 步行街的長度以280～350米為宜。（規(guī)劃院強制條文已列） 2) 步行街出入口設置位置的合理性； 3) 步行街出入口的寬度、高度、門廳大小的合理性； 4) 步行街出入口的數(shù)量與客流動線的匹配性； 5) 步行街內部豎向交通的設計位置和數(shù)量的合理性； 6) 地下和地上停車場的出入口設計的合理性； 【關注點14】：步行街內部配套設施問題（考慮夜間通道、垃圾通道、衛(wèi)生間、煙道走向等） 1) 餐飲的定點位置和是否預留油煙通道？ 2) 餐飲和娛樂區(qū)域是否需留專用夜間通道？ 3) 餐飲區(qū)域是否規(guī)劃專用垃圾清運通道？ 4) 衛(wèi)生間位置和數(shù)量的合理性？ 【關注點15】：升降電梯位置和扶梯區(qū)域內人流動向的合理性 【關注點16】：涉及經營管理的問題 1) 步行街區(qū)域與其他業(yè)態(tài)之間的管理交叉問題？ 2) 步行街管理的安全性和方便問題？ 【關注點17】：涉及停車場的問題 1) 地下和地上停車場的位置和數(shù)量的合理性？ 2) 是否考慮非機動車停車的需要和位置？ 3) 是否考慮機械車停車的需要和位置？ 三、意見、建議反饋方法和形式 【關注點18】：一、市場調研 1、 市場調研原則：實用性＋準確性 2、 市場調研內容：標準化＋統(tǒng)一化 3、 市場調研標準：表格化＋數(shù)據(jù)化 （招商部、物管部、人力資源部編制標準化表格） 【關注點19】：二、演示形式和內容 1、 演示形式：采用PPT文件形式，以集團商管公司CI為頁面設計標準進行演示。 2、 演示內容： （1）項目所在城市主要經濟指標：表格＋數(shù)據(jù) （可參照《“萬達廣場”城市商業(yè)信息匯編》） （2）商圈調查與分析： a.主要商圈和位置（標準：在地圖上進行特殊標注和分層展示）； b.主要商圈介紹：包括位置、范圍和距離、規(guī)模和檔次、業(yè)態(tài)分布及數(shù)量、消費人群、日客流量、底商租金水平和租賃情況（數(shù)量、比例） （標準：以表格和數(shù)據(jù)為主，文字描述為輔。特別重點介紹項目所處商圈情況）； c.結論分析：用精練的文字條理化高度提煉和概況城市商業(yè)及商圈突顯特點和關注點； （3）個案調查與分析 a. 已開業(yè)主要商業(yè)體的位置、開業(yè)時間、產品形式、業(yè)態(tài)配比、經營規(guī)模和檔次、消費人群、商品結構、服務設施、優(yōu)勢和劣勢、日客流量、年營業(yè)額、室內鋪位租金標準； （標準：以表格、數(shù)據(jù)為主，圖片、文字描述為輔，分層演示。特別重點介紹項目所處位置周邊個案情況）； b.在建新商業(yè)項目的位置、開業(yè)時間、產品形式、建筑規(guī)模、經營定位、開業(yè)時間 （標準：以表格、數(shù)據(jù)和圖片為主，、文字描述為輔，分層演示。特別重點介紹項目所處位置周邊個案情況）； c.結論分析：用精練的文字條理化高度提煉和概況商業(yè)個案的共性特點和差異化； （4）項目SWOT分析 a.對新項目的優(yōu)勢、劣勢、機會、威脅方面進行客觀、準確和全面評價及評估，包括位置、規(guī)模、交通、環(huán)境、配套、產品、定位、政策、品牌等。 （標準：以文字描述為主，分層演示。）； b.劣勢和威脅的規(guī)避和戰(zhàn)略矩陣： （標準：以表格和文字描述為主，分層演示。）； （5）產品設計建議 建議原則：統(tǒng)籌兼顧，重點關注（步行街） 建議方式：結合規(guī)劃方案和上述要項進行合理表述 第二階段：方案及深化設計關注內容 ★集團規(guī)劃院完成深化設計后兩周內向集團商務部提供主力店和步行街計租面積，并統(tǒng)一由商務部向商管公司提供，進行租賃經營決策文件的編制 （一）室內商業(yè)步行街設計： 【關注點20】：關于步行街主入口 1) 是否緊鄰交通主干道、主通道？ 2) 是否入口設計醒目、寬敞、通透？ 3) 是否設計有入口外廣場，便于室外商業(yè)促銷活動？建議至少保證一處出入口可以進出車輛（展示用）； 4) 商業(yè)廣場主出入口門高不低于3米； 5) 步行街主出入口兩側及上方立面應采用通透玻璃幕墻設計，以增強該區(qū)域商鋪的通透性和良好采光，充分提高商鋪價值； 【關注點21】：關于步行街主出入口商鋪 步行街出入口處的兩側商鋪商業(yè)價值最高，而步行街出入口處設置的通往主力店的通道距離出入口太近，考慮到各主力店是否均有獨立的對外主出入口，建議調整此通道于步行街出入口到中庭的區(qū)間內，調整后此通道處可作黃金商鋪； 【關注點22】：關于避風閣設置 商業(yè)廣場主出入口是否設置了“避風閣”（北方地區(qū)應設計卷簾門）？步行街出入口設雙層門，并設風幕，不宜設門簾；（規(guī)劃院強制條文已列） 【關注點23】：關于步行街室內通道 為確保步行街商鋪整體連貫性，建議各層與主力店的通道應適當減少，主力店在步行街開口設置的原則：主力店單邊與步行街相接的開口為一處，雙邊與步行街相接的不超過兩處，除萬千百貨外，原則上不在中庭設主力店開口，主力店的開口位置盡量設在步行街的盡端部以帶動整個步行街的人流，非零售型（如影院、KTV、網(wǎng)吧等）的業(yè)態(tài)開口一定要和其入口大堂結合，開口尺寸為4~8米；（規(guī)劃院強制條文已列） 【關注點24】：關于步行街次主力店 根據(jù)肯德基、麥當勞、必勝客的租賃條件要求，應保證步行街主出入口處的店鋪面積不低于150平米，并在一二層增加樓梯設計或留口，具體位置需在施工時另行確定； 【關注點25】：關于步行街出入口交通 為方便顧客購物需要，建議在步行街主出入口兩側規(guī)劃出租車等候區(qū)域； 【關注點26】：關于步行街設置客流計數(shù)系統(tǒng) 步行街的出入口要設置客流計數(shù)系統(tǒng)；（集團文件規(guī)定） 【關注點27】：關于步行街頂棚 1）一定要加蓋封頂，一是保持室內步行街產品的純粹性；二是避免冬季無法正常經營；步行街采光頂?shù)拈_口寬度，應較下層開口兩側各擴大800mm；（規(guī)劃院強制條文已列） 2）一定要設計為玻璃采光頂，為便于后期經營管理，提升建筑品質，建議玻璃采光頂由連續(xù)設計方式改為分段設立； 3）步行街的采光廊和中庭的采光天棚：步行街的采光廊考慮廣告裝飾物的安裝，需要預留一定數(shù)量的吊掛件，中庭的吊掛件預留最低4～6個（商管建議最好達到8個），采光廊按每跨預留一處吊掛件，宜考慮電動提升裝置。中庭的采光天棚及步行街的采光廊應進行節(jié)能設計，必須設置電動遮陽裝置。（規(guī)劃院強制條文已列） 【關注點28】：關于LED 1）是否設有步行街入口大標識系統(tǒng)、,LED的規(guī)格應該多大，視距應保障多少? LED顯示屏且視覺醒目程度? 2）中庭的采光天棚在設計中要考慮方便安裝LED電子屏，總荷載20KN。（規(guī)劃院強制條文已列） 【關注點29】：關于商鋪裝修 1) 室內商業(yè)步行街各商鋪，除餐飲類商鋪外，其他商鋪均為精裝標準交鋪； 2) 餐飲區(qū)應預留廚房點位位置和排油煙位置； 【關注點30】：關于商鋪面積 零售和服務類商鋪面積一般為100㎡以下，餐飲類商鋪面積一般為單間100㎡左右。所有商鋪單元進深宜8米～16米（商管建議不宜超過12米），面寬8.4米（規(guī)劃院強制條文已列），盡可能減少不符合設計要求的商鋪數(shù)量，降低招商難度； 【關注點31】：關于商鋪開門 1) 室內商業(yè)步行街各商鋪不能有門對門式設計，一則影響商鋪引客的便利性，再則做店招形象也不方便，同時有些商戶門對門比較犯忌諱，所有商鋪門應全部正對步行街； 2) 室內商業(yè)步行街各商鋪主立面，除預留店招位置外，應全部采用通透白玻璃到頂設計；次立面也應盡可能設計為玻璃墻（包括部分商鋪與主力店通道的次立面）； 【關注點32】：關于商鋪層高 室內商業(yè)步行街的剖面：步行街一般以二至三層為最佳。步行街首層層高為5.4米，二、三層層高為5.1米，走道吊頂下凈高分別控制為3.6米和3.3米；（規(guī)劃院強制條文已列） 【關注點33】：關于商鋪天棚 應充分考慮步行街商鋪內以及公共區(qū)域內的天花檢修口設計和預留。 【關注點34】：關于商鋪的調整 1) 商戶提出的特殊具體設計要求是否和規(guī)劃沖突問題的解決； 2) 應考慮商戶升級換代的預留性，建議自有物業(yè)商業(yè)區(qū)域考慮設置百變租區(qū)，以適應后期招商調鋪的面積需要和房產技術需要（如服飾改為餐飲）； 3) 建議步行街商鋪盡可能按柱距進行分割，以方便日后商鋪布局調整； 4) 建議設計合理動線，將墻體改為防盜卷簾和防火卷簾，使同層不同業(yè)態(tài)的經營場所聯(lián)通，充分調動客流。 【關注點35】：關于扶梯 1) 根據(jù)步行街面積及空間距離，為避免前期投資增大，后期維護成本過高，建議配置數(shù)量適當?shù)姆鎏荩?/span> 2) 步行街的人流主要以電動扶梯和觀光梯來組織人流的垂直交通，設置的一般原則是，在步行街的主入口10米左右距離設第一組扶梯，扶梯的間距控制在45米～70米之間，也就是在樓板開洞的兩個洞口至三個洞口之間設，步行街內的扶梯必須有一部通地下停車場以便將人流直接引入步行街。扶梯應靠洞口一側并平行布置；（規(guī)劃院強制條文已列） 3) 設置位置應避免對商鋪的經營造成影響，特別是不宜設置在步行街主入口處； 4) 為使步行街客流動線生動，方便顧客目的性購物，建議各層扶梯由平行布局調整為交叉布局； 5) 扶梯應設置光感、變頻裝置； 【關注點36】：關于垂直梯 1) 步行街內的所有垂直電梯應具有三方通話功能 2) 主力店各樓層的客梯是否可以相互抵達，且不會造成相互管理影響或干擾； 【關注點37】：關于地下電梯廳 1) 建議在電梯廳不設計排水槽，以防止排水槽排水不暢造成外溢，回灌進電梯底坑，損壞電氣設備； 2) 鑒于冬季地下車庫溫度較低，防止管道爆裂、損壞造成跑水，殃及電梯及底坑設備安全的考慮，建議將觀光電梯門的外沿口略微墊高，形成一個向外的緩坡，即使發(fā)生跑水事故，短時間內也不致影響到電梯的運行安全。 【關注點38】：關于觀光梯 1) 步行街中庭觀光電梯數(shù)量和位置是否適宜并滿足使用，且與中廳面積匹配（橢圓型中庭，其位置在短邊所在弧邊上為宜）； 2) 觀光梯在中庭設置，以2～3部為一組，觀光梯轎廂要做成玻璃通透，井道為鋼結構。觀光梯應通到地下停車場。在停車場設置通透玻璃候梯廳，候梯廳需設計空調及安全欄桿；（規(guī)劃院強制條文已列） 【關注點39】：關于中庭 中庭設置的位置：一般中庭設在步行街的轉折處、入口處；中庭的平面尺度： 兩個中庭要分主次，大的500~700平米（開洞面積），小的300~400平方米（開洞面積）；中庭的間距： 80～100米；（規(guī)劃院強制條文已列） 【關注點40】：關于公共衛(wèi)生間 1) 衛(wèi)生間不合適設置在黃金位置，應設計在較隱蔽的位置，衛(wèi)生間的出入口應設計在步行街與其他業(yè)態(tài)連接的通道內，而不能直接對步行街開口，否則對周邊商鋪均有較大負面影響，百貨一樓可以不設衛(wèi)生間； 2) 每層步行街至少應設置一處專用衛(wèi)生間，以保證步行街與主力店錯時營業(yè)時使用需要； 3) 步行街衛(wèi)生間的設置：根據(jù)步行街的長度不同一般設3～5處衛(wèi)生間，衛(wèi)生間的間距80～100米，面積70～100平方米，每處衛(wèi)生間蹲位；男廁不少于3個；女廁不少于6個；男衛(wèi)生間小便池不少于3個；公用洗手盆不少于3個。應與主力店合用并作無障礙設計并應考慮設母嬰室，以方便帶小孩的顧客使用。（規(guī)劃院強制條文已列） 4) 為避免出現(xiàn)員工與顧客爭搶使用衛(wèi)生間的現(xiàn)象（尤其是餐飲區(qū)域員工），建議在步行街增設“員工專用衛(wèi)生間”； 5) 步行街設計的洗手間應充分考慮設置有保潔用水點； 6) 建議在步行街、超市、百貨、影院等區(qū)域增設殘疾人衛(wèi)生間專用設施，以滿足不同人群的需要； 7) 由于各設備機房主要集中在地下，考慮到值班、巡視、車場管理等人員及員工餐廳的實際需要，建議在地下室合適位置增設衛(wèi)生間； 8) 衛(wèi)生間內的梳妝鏡離梳妝臺高度為400公分為宜。 【關注點41】：關于顧客通道 1) 在步行街主力店入口做客流緩沖區(qū)設計； 2) 步行街兩側店面之間寬度： 首層10～11米，二、三層16～17米，步行街樓板開口尺度：層數(shù)為2層的步行街，開口寬度宜8米；層數(shù)為3層的步行街，開口寬度宜9米；開口長度：為16~25米。步行街走道凈寬宜4米，“橋”的凈寬度宜3.5米，在中庭周圍走道凈寬可適當加寬至5～6米；規(guī)劃院強制條文已列） 3) 2層以上的廊橋不宜過密（間隔在30~50米）； 4) 主力店與步行街的連通口至少有兩處，其寬度應為一個柱距；（規(guī)劃院強制條文已列） 5) 各主力店與步行街通道接口處應設置防盜卷簾，并且控制權在步行街一側； 6) 設計中應考慮公共區(qū)域通道運營安全問題（如KTV場所），建議不采用玻璃等易碎材料做墻面。 7) 因影城、KTV、餐飲等租戶的營業(yè)時間與步行街營業(yè)時間的不同，影城、KTV、大餐飲租戶應設立單獨的顧客進出通道，以方便顧客在步行街關門后的進出。 【關注點42】：關于夜間通道 餐飲和娛樂區(qū)域需設計專用夜間通道，并貫通商場、機動車停車場、非機動車停車場，出入口可直接通往建筑體外； 【關注點43】：關于貨物通道 1) 通道寬度不小于2.5米，應設計位于大租戶的貨物倉庫附近，并與貨運電梯相聯(lián)通； 2) 由于貨梯可兼顧消防梯的緣故，各層均可到達，由此對百貨、影院夜間的安防工作帶來了不便，為此建議對以上區(qū)域增加門禁設計； 3) 貨梯不宜安置在步行街主入口的明顯位置； 4) 步行街的貨梯（客貨梯）一般間隔80～100m設一組，噸位為1.6～2噸，貨梯可與主力店合用（百貨宜單獨設置）；（規(guī)劃院強制條文已列） 5) 應步行街較長，為方便步行街客戶運貨尤其是餐飲租戶，建議設立專門的泔水或貨運通道； 6) 餐飲區(qū)域應規(guī)劃設計專用垃圾清運通道。 【關注點44】：關于地下設施 1) 建議考慮步行街、各主力店業(yè)態(tài)設計，完善步行街卸貨區(qū)、貨運通道和專用貨梯； 2) 為方便超市送、卸貨的需要，建議增加卸貨平臺的規(guī)劃，并建議在超市區(qū)域增加獨立的貨梯設計； 3) 為便于觀察配電室設備運行狀況，建議將配電室與值班室之間的隔墻改為防暴玻璃窗； 4) 為方便對各主機設備的管控，建議增設運行值班室； 5) 建議將開閉所與其它變電所規(guī)劃在同一層，以方便安裝施工及運行管理，節(jié)約投資； 6) 地下各設備用房門口通道寬度是否合適？，是否利于設備運輸安裝和日后維修？ 7) 為滿足步行街商戶貨物存放的需要，建議在地下適當位置增加步行街倉庫用房的規(guī)劃，面積不小于200平米； 8) 若超市設置于地下區(qū)域，其臨時推車停放區(qū)周邊不宜設置有設備間門口。 【關注點45】：關于配套設施 1) 整個步行街總體量、單層面積和長度是否適宜？貨梯、扶梯、觀光梯、衛(wèi)生間、消防通道等配套設施是否匹配得當？ 2) 不宜將消防控制中心設置在一樓黃金臨街位置，應改在其它低價值位置； 3) 區(qū)域面積設置消防樓梯數(shù)量是否過密？建議在消防要求允許的情況減少該樓梯設計，以增大可租賃面積； 【關注點46】：關于吸煙室 建議在步行街各層適當位置設置一處吸煙室，面積在10平米左右，并加設排煙設施。 【關注點47】：關于員工休息室 應設在B1層靠近員工專用通道附近，面積不小于60㎡（約為步行街建面的0.5%）； 【關注點48】：關于垃圾房的建造 1) 垃圾房的位置應設在靠近地下停車場出入口，并兼顧貨梯及卸貨區(qū)，充分考慮垃圾運送通道應注意當?shù)乩嚨母叨龋M量靠近主通道標高最高區(qū)域； 2) 垃圾房應區(qū)分設置招綜合垃圾房、建材垃圾房和危險品垃圾房； 3) 考慮到步行街將設置較多餐飲商鋪，建議在地下停車場設立各主力店及步行街小商戶相對獨立的4-5個卸貨區(qū)域，卸貨區(qū)域應接近各業(yè)態(tài)入口處，并與貨梯區(qū)、垃圾房組合設計，垃圾房應相對獨立，分設干、濕垃圾房，每組面積各不小于60㎡為宜，不建議主力店共用垃圾房； 4) 關于濕垃圾房的建造標準補充建議墻面、地面統(tǒng)一鋪瓷磚，墻面到頂、排污溝亦應鋪磚，并配置上下水、照明、滅蠅燈等設施；其中危險品垃圾房還應配置防暴燈、防潮燈及泄暴口 5) 適當增大垃圾房的面積，且一定要設計排風系統(tǒng)，特別是危險品垃圾房應設置可燃氣體 報警裝置和自動強制排風系統(tǒng)，確保廣場消費環(huán)境品質。 【關注點49】：關于步行街油煙排放（另附內容） (二)關于機電系統(tǒng)配置及計量 【關注點50】：關于空調系統(tǒng) 1. 鑒于第三代綜合體建筑體量大、業(yè)態(tài)復雜、綜合性強、現(xiàn)代化程度高的特點，建議在空調、照明、小動力等方面采用“自動控制系統(tǒng)”設計，兼具手、自動切換功能；其中空調主機采用廠家自主控制系統(tǒng)（制冷機組聯(lián)動控制、冷凍泵、冷卻塔聯(lián)動控制），“樓宇自控系統(tǒng)”只采集數(shù)據(jù)不進行控制，各家商鋪支路空調水閥獨立控制；照明系統(tǒng)采用“回路控制“設計方式；小動力（插座）部分采用整層控制； 2. 中央空調系統(tǒng)的設計應盡量將需要深夜服務的業(yè)戶（如電玩、KTV、影院、酒吧等）系統(tǒng)合并空調機組相關運行參數(shù)可與樓宇自控系統(tǒng)共享，以達到樓宇自控系統(tǒng)對末端設備適時調節(jié)的作用； 3. 由于步行街通道為全部開敞式設計，每層中間有天井，建議在一層頂部增設側出風空調設備，分別在冬季供暖和夏季供冷使用，保證步行街內不出現(xiàn)溫度分層現(xiàn)象； 4. 建議增加衛(wèi)生間內、通往各主力店通道部位的空調風口設計。 【關注點51】：關于用電系統(tǒng) 1. 是否給供電局預留了（一般為10KV）開閉站的位置并標明？ 2. 所有強弱電間門應向外開； 【關注點52】：關于屋頂設施 1. 屋頂設備層設施的安裝位置，建議統(tǒng)一規(guī)劃、排列所有排油煙風機、油煙凈化器的安裝位置，包括出風口的方向，以免影響塔樓客戶、管理公司和公寓樓的辦公、居住環(huán)境； 2. 應充分考慮群樓的風機等設備降噪問題，煙氣異味問題以及所有同類設備的相關噪聲、煙氣、異味、飄水等對住宅、寫字摟的影響和預防處理； 3. 除考慮到“步行街”頂部排油煙風機或室外機設備基礎的預留及室內機與室外機冷媒管、控制線、電源路徑的設計外，應將“主題餐廳”屋面的設計一并考慮； 【關注點53】：關于系統(tǒng)計量 1. 各主力店、公寓樓設備系統(tǒng)應相互獨立，實現(xiàn)獨立計量管理； 2. 建議不同業(yè)態(tài)的機電系統(tǒng)的設計應相對獨立，避免造成運營后期界面分割困難，給設施設備維護保養(yǎng)工作出現(xiàn)糾紛和扯皮； 【關注點54】：關于設備房 1. 相同業(yè)態(tài)的的變電所和制冷機房緊鄰設置，各自的變電所與制冷機房中間應設置值班室，亦可同時照看運行，并設置值班用衛(wèi)生間。 2. 充分考慮設備房的通風和散熱問題。 （三） 關于地下室及停車場 【關注點55】：關于地下停車場 1、人行走道與車行通道之間建議有明確區(qū)分，避免人車混行； 2、進出口設計的合理性，實現(xiàn)“單進單出”； 3、車場內部應設計為“單循環(huán)”交通形式，盡量避免交叉口； 4、針對個別大型車輛無法進入地下車庫，以及鑒于今后百貨上換貨、內部調改的需要，建議增加大型、重型車輛停車位的設計，以供其及整座萬達廣場日后的使用； 5、地下車庫必須預留機械停車（規(guī)劃院強制條文已列），由于機械式停車位的后期維護、保養(yǎng)投入較高，管理難度較大，顧客的認可度不高，在地下平面停車位可以滿足的情況下，建議不采用該種停車方式； 6、IC卡智能收費管理系統(tǒng)，具備自動發(fā)卡、辦理長期卡等功能；收費軟件應具備停車收費、已停車輛數(shù)量統(tǒng)計、空余車位統(tǒng)計、停車區(qū)域信息顯示板“空”與“滿”的自動調節(jié)等功能； 7、為避免今后自行車的亂停亂亂放，影響到廣場的整體形象，增加自行車存車處的規(guī)劃；非機動車停車位：1000~2500輛（規(guī)劃院強制條文已列）； 8、收費亭面積2000×2000mm，高2500mm，并安裝分體空調； 9、、車庫出入口道閘應盡可能設置在水平路段位置； 10、車道地面增加指引方向形狀的減速帶，按出入方向分別按>>>>或<<<<紋路設置。 【關注點56】：關于地下室廣告 1、地下停車場應在合適的位置設計按裝一定數(shù)量的燈箱廣告并分區(qū)設置。廣告位主要位于以下各處：內墻面燈箱廣告、立柱燈箱廣告、坡道墻面廣告；轉角出口處以燈箱為主；部分位置可考慮集中長條燈箱； 2、車場施工同時，必需預留管線和廣告所需的取電點； 【關注點57】：關于地下餐廳設置 在地下室設置600至1000平左右員工餐廳（含廚房）；（規(guī)劃院強制條文已列） 【關注點58】：關于地下室附屬功能 1、地下出入口是否設計安裝門禁、監(jiān)控？ 2、為便于設備安裝和日后維修，地下各層設計的主力店或次主力店的制冷機房、水泵房、變電所開門應面向車場等開闊區(qū)域； （四） 關于管理用房 【關注點59】：關于管理用房面積及標準 1. 大商業(yè)用房面積不宜超過1000平米，不含食堂；（規(guī)劃院強制條文已列） 2. 考慮到企業(yè)未來與外界溝通的形象，大商業(yè)物管用房位置應設置在地上區(qū)域，綜合體商業(yè)用房面積不低于1000㎡，且綜合體插蠟燭銷售部分物管用房面積應參照項目當?shù)叵鄳ㄒ?guī)規(guī)定住宅管理用房面積提供； 3. 根據(jù)萬達廣場的物業(yè)管理模式及綜合體的產品特點，管理用房中除了大商業(yè)管理用房之外（包括大商業(yè)中的插蠟燭物業(yè)），還要單獨設置住宅部分的管理用房； 4. 住宅部分的管理用房，應嚴格按照各地方政府規(guī)定比例配置，按住宅總建筑面積的5‰預留，且位置獨立，避免后期出現(xiàn)住宅物管用房產權糾紛問題的出現(xiàn)； 【關注點60】：關于管理用房設施 1. 考慮到今后對屋頂設備的維護及人員緊急疏散的需要，建議插蠟燭部分塔樓及商業(yè)管理用房，分別在屋頂設計緊急出口； 2. 管理用房中的員工宿舍應具備采光通風條件，并配套設置淋浴間、更衣室、訪親室； 3. 員工食堂應考慮燃氣管道、新風、油煙排放風道及凈化器，上下水、隔油池等設施； 4. 物管用房內使用相對獨立的中央空調，接入相對獨立的天然氣管道，使用相對獨立的上下水。弱電系統(tǒng)（消防、電話、網(wǎng)絡）均應相對獨立。其在物管用房內的具體點位布置在施工圖紙中予以明確。 5. 商業(yè)管理用房不能因陋就簡，要盡量一次性滿足面積需求，合理設計功能布局，因為商管某種辦公條件代表了萬達在當?shù)氐膶ν庑蜗蟆?/span> 6. 各城市萬達廣場的物業(yè)管理用房設計建造標準按照《房產技術條件》的相關規(guī)定設計。 【關注點61】：關于管理用房平面功能設計 （五） 建議、意見反饋形式 第三階段：6＋1單項設計關注內容 ★6＋1＝6個單項工程設計（外立面＋泛光照明＋景觀＋內裝＋導示系統(tǒng)＋智能化系統(tǒng)）＋1個單體建筑方案 （一） 關于外立面及廣告位設計 【關注點62】：關于外立面設計效果 1. 商業(yè)裙樓及塔樓墻體顏色不宜過暗，應關注裙樓的晝夜色彩感，增強商業(yè)經營氣氛； 2. 嚴禁全玻璃幕；南方城市以玻璃幕墻、鋁板幕墻為主。北方城市以石材為主，結合部分玻璃幕墻及鋁板。商業(yè)裙樓部分的色彩不能過于灰暗。（規(guī)劃院強制條文已列） 3. 步行街出入口外立面應設計顯明、大氣，并配有雨棚及“步行街標識”； 4. 步行街入口個數(shù)設計若在2個以上，應增設門號，便于顧客識別； 5. 凡有對外采光的商鋪，應保證立面玻璃幕墻的透光率，確保正常經營；一樓櫥窗全部為白玻璃； 6. 塔樓與裙樓之間應有過度結構設計和處理（即不要在一個立面上），防止塔樓墜物傷害廣場行人安全及裙樓泛光對塔樓業(yè)主的光污染； 7. 隱藏式LED的燈光顏色要求不應過暗、過冷；室外應設置大型LED，面積根據(jù)外立面的形式統(tǒng)一設計，在LED周圍不能有其它廣告位和店招，同時應考慮LED的維護保養(yǎng)以及防水的需求；（規(guī)劃院強制條文已列 【關注點63】：關于廣告位的設計 1. 重點關注外墻廣告位設置位置、數(shù)量和大小與整體建筑品質的合理匹配； 2. 萬達廣場店招及主力店店招與廣告位在設計位置及內容方面應有不同的定位和區(qū)別； 3. 外立面廣告位的數(shù)量分配原則，應按照08年5月24日集團總裁會《會議紀要》文件要求執(zhí)行； 4. 外墻廣告位需根據(jù)外立面的高度及長度進行總體的確定，寬度與高度比宜為1：1.618黃金比例，面積宜大于30平米；(規(guī)劃院強制條文已列） 5. 萬達廣場、萬千百貨等主店面，在今后的經營中將有許多的促銷、展示等活動，屆時將需要懸掛一些條幅，為此建議，在商業(yè)樓體部分的結構面上預埋不銹鋼掛環(huán)，供其使用； 【關注點64】：關于廣告位的計量 1. 所有廣告位、店招及相關照明的電源，建議在配電室內設立獨立的配電箱/柜，采取集中控制方式，并接入樓宇自控系統(tǒng)（BA系統(tǒng)）；廣場LOGO建議由光控開關控制； 2. 為保證今后在實際使用中計量的準確及權屬的明確，建議對每塊廣告位進行獨立計量，最好能實現(xiàn)遠傳抄表； 【關注點65】：關于廣告位的制作標準 1. 燈箱廣告應在四周預留散熱孔，以保證內部燈具的可靠運行； 2. 燈箱內部的電器元件須使用知名品牌，如歐司朗、GE的電子鎮(zhèn)流器、光源等；安裝、配線符合規(guī)范要求； 3. 內置廣告燈箱的燈具應與廣告畫布保持一定距離，不小于300mm，以免過熱引發(fā)事故； 4. 戶外廣告位鋼結構支架應做全面防銹處理，筋、梁密度分布合理； 5. 內襯鍍鋅板厚度要符合要求，鉚接牢固、密度合理，以避免在刮風時出現(xiàn)噪音； 6. 廣告牌邊框應采用不銹鋼包邊，并進行磨邊處理，以避免刮傷顧客； 7. 處于今后維護、更換、清潔的考慮，樓體外立面廣告位建議設計可滑動式爬梯以及吊籃； 8. 外立面廣告位內側應設置檢修口，方便維護； 【關注點66】：（二）關于泛光及照明設計 1．關注商業(yè)綜合體夜間整體商業(yè)氛圍和泛光效果，泛光和照明明暗結合，泛光色彩應合理搭配； 2．“萬達廣場”及主力店店招的泛光及照明應明亮鮮明，增強遠視效果； 3．廣告位的照明應盡量采用以外置照明（金鹵投光燈）為主，內部襯托照明為輔的設計。 4、對泛光照明系統(tǒng)的控制提出具體的控制方式（比如：列不列入樓宇自控系統(tǒng)，還是單獨設置一個獨立的智能控制系統(tǒng)；分區(qū)域或分系統(tǒng)）。 5、對泛光照明的開啟及熄燈的時間制定具體要求。 6、提出控制系統(tǒng)前端設置的位置。 （三）關于外環(huán)境及景觀設計 【關注點67】：商業(yè)廣場及園區(qū) 1、考慮廣場景觀整體格調應以簡約為主以及維修保養(yǎng)的方便； 2、考慮外環(huán)境所處地區(qū)（尤其是沿河、湖附近或地下水層較淺的區(qū)域）以及多功能作用（即可以做臨時停車又可以做活動舞臺），外廣場地面應設計上車條件，為避免今后出現(xiàn)不均勻塌陷現(xiàn)場，應根據(jù)地質承載力的實際現(xiàn)狀，重點處理基礎和墊層，砼墊層至少200MM； 3、廣場應間隔布置水、電預留接口，便于后期營運需要進行功能調整； 4、人防出口、燃氣調壓站等公共設施外墻的裝飾要與周圍景觀相配合，建議設計成廣告位或指引圖例，以提高利用價值； 5、為滿足百貨等主力店做各種促銷活動的需要，建議門前廣場可盡量擴大； 6、為保障積水能夠迅速排出園區(qū)，建議將用于分界的中央通道略低于兩側地面，形成一條自然的導流帶，向市政道路分流，避免積水全部流向一側，造成單側承受大量積水現(xiàn)象的發(fā)生； 【關注點68】：關于外廣場地磚及鋪裝 1、廣場地面應采用防滑、耐用、抗壓、便于清洗的材質，建議采用600*600規(guī)格的天然石材，面積不宜過大，既便于日后維修更換，更換后色差也不會很突出。 2、機動車行使部分厚度建議大于4cm或達到上車地面的要求。 【關注點69】：關于外廣場木裝材料 外廣場木質地板需考慮防腐。由于該種地板下易腐爛有味，不易保養(yǎng)，建議盡量少采用此材料地板； 【關注點70】：關于外廣場井蓋 井蓋是否采用抗壓型并便于開啟，金屬型井蓋、樹篦子是否防盜； 【關注點71】:關于外廣場配套設施 1、外廣場是否設置保潔取水點并加裝計量裝置？ 2、是否滿足外廣場指定多種經營所需功能設置，包括但不限于：供電、給水、排水？ 3、所有景觀中心配電箱是否有防水、防漏電、防滲外箱？ 4、所有外場燈柱、雕塑注意防雷電； 5、由于地埋燈易損壞、發(fā)熱燙傷人，建議取消地埋燈；若確需，應慎重選擇地埋燈，確保無故障使用壽命，所有選用地燈必須封樣處理； 6、售賣亭位置及數(shù)量，建議廣場四個立面外圍均增加售賣亭設計，數(shù)量每側應不少于2個； 7、外廣場扶梯應在實用、美觀、便于維護保養(yǎng)等方面綜合考慮，建議在設備選型上采用可在室外運行的扶梯，或在扶梯上增加雨棚，且外形風格要與建筑及外環(huán)境協(xié)調； 【關注點72】:關于景觀照明 燈光是否明確照度，既保證商業(yè)的突出性也不影響住宅的使用 【關注點73】:關于垃圾箱設置 1、外廣場垃圾桶是否有可回收和不可回收兩部分并配備煙灰缸； 2、建議外廣場垃圾箱間隔距離應不大于50米，且應靠近綠化帶、休閑椅等附近設置； 【關注點74】:關于休閑設施 中心長椅、休閑椅要堅固，不能輕易拆卸。 【關注點75】:關于交通組織及動線 1．重點關注廣場內外動線及交通與城市周邊大交通的關系和交通組織； 2．出于今后維護保養(yǎng)成本以及維修的考慮，汽車坡道周邊不建議設計水系景觀，以免出現(xiàn)滲漏，增加維修成本； 3．設置地面停車位既使得車流動線復雜且不安全，又增加了物業(yè)管理成本，建議將停車位統(tǒng)一設置在地下； 4．人行走道與車行通道之間建議有明確區(qū)分，避免人車混行，并且人行通道要有明顯高差，符合人的行走習慣，以免造成行人的摔傷； 5．交通指示牌是否設置于路口和廣場四周？ 6．車行路面（如車庫出入口）不宜鋪裝，如出于環(huán)境裝飾的需要，可選擇彩色水泥或環(huán)氧樹脂漆工藝處理； 7．車庫出入口道閘應設置在水平路段位置； 8．為保證小區(qū)整體形象、品質，建議道邊（含商業(yè)和住宅）不設或少設機動車停車位，并在景觀設計方案中道邊位置兼具攔車樁功能； 9．應結合實際情況，結合人車動線合理設置公交車站位置； 10．為保障整體交通流線的通暢，建議盡量減少車行流線對商業(yè)廣場的穿越； 11．商場出入口處應避免出現(xiàn)臺階，盡量用緩坡代替； 12．城市道路的斑馬線應在環(huán)境設計圖中體現(xiàn)出來； 【關注點76】：關于坡道及無障礙設計 1、主力店正門口通往市政道路的人行過道處，建議增加“無障礙通道”設施； 2、出入口、主要道路、主要建筑等應進行無障礙設計，并與城市道路無障礙設施連接； 3、園區(qū)內的“無障礙通道”建議采用不銹鋼護欄制成，避免用土建矮墻顯得過于生硬，欠缺一些人文的感覺； 4、按規(guī)范設計盲道并敷設盲道磚； 【關注點77】：綠植配植 1、廣場隔離用的綠植，建議選用“檜柏籬”； 2、墻體綠植目前采用株狀植被，最好采用藤蔓狀且比較豐茂的植被； 3、靠近市政道路的區(qū)域，建議采用組團式栽植，以區(qū)別于行道樹， 實現(xiàn)空間開敞，透露商業(yè)元素； 4、若廣場空間較大，在不影響立面的情況下，可考慮栽植大規(guī)格、分至點高的大樹組團； 【關注點78】：屋頂花園 1、充分考慮屋頂?shù)某休d能力，設計合理的覆土厚度，選種的植被應與之相符； 2、建議應考慮功能性設置，在允許上人的前提下，考慮設置休閑區(qū)域； 3、屋頂花園的應充分考慮整體排水系統(tǒng)，倒流流向設計、排水溝流向設計應均勻合理設置，避免出現(xiàn)向一個方向集中倒流的設計； 【關注點79】：豎向及坡度 1、在商業(yè)廣場各面主入口要盡可能減少臺階設計，以坡道設計較合理； 2、坡道坡度最大不要超過8％； 3、建議盡量減少垂直擋墻設計，否則應通過面材美化或采取分層式立體綠化設計； 【關注點80】：酒店景觀 1、重點關注酒店交通與大商業(yè)交通的關聯(lián)度以及對酒店環(huán)境景觀的影響性； 2、酒店門前應設置適當數(shù)量的大巴停車位； 3、廣場地面設計為兩邊低于中央，形成自然倒流帶，避免雨水在酒店前廣場匯集； 4、建議在酒店靠近路邊區(qū)域設置出租車臨時�？课恢茫� 5、酒店與周邊業(yè)態(tài)的車位應作遮擋，避免其他車輛使用； 【關注點81】：燈具及小品 1、；室外標識位置、移動式花缽及樹池擺放位置 2、內街道旗燈的旗底端距地面應不小于2米； 3、建議前期設計中加大對景觀、塑像等的設計投入，使之成為城市區(qū)域標志。 4、原則上建議盡量不出現(xiàn)垂直擋墻，如出現(xiàn)應立面和坡度做疊錯設計美化； 【關注點82】：住宅區(qū)景觀 1、為方便通知及公示內容的傳達，建議在單棟結構建筑物（如獨棟寫字樓、公寓）門前增設兩塊“公告欄”的設計； 2、住宅入口附近在不影響整體商業(yè)氣氛的同時可適當增加綠化緩沖帶，以保證住宅的私密性； （四） 關于步行街內裝設計 【關注點83】：關于商鋪立面 關于步行街商鋪店招門面設計，商鋪店招應統(tǒng)一預留標準空間，由商戶自行設計安裝店招。建議將店招設置在鋪門上方，寬度與鋪門一致；鋪門兩側的玻璃幕墻到頂，底部加踢腳線保護； 【關注點84】：關于步行街通廊地面 1、步行街的室內裝飾設計：地面以淺米黃進口人造石為主；（規(guī)劃院強制條文已列） 2．由哈爾濱二期和成都萬達廣場開業(yè)后發(fā)現(xiàn)，步行街三樓餐飲區(qū)的地磚極易被污染，且不易清潔，建議今后更換步行街地磚，特別是餐飲層。 3．中庭地面建議鋪裝獨立設計，明顯區(qū)別于其它區(qū)域：比如拼花、環(huán)形裝飾燈帶等。 【關注點85】：關于電梯 1．觀光梯井道立面建議采用圓弧形玻璃裝飾； 2．自動扶梯要考慮做防墜網(wǎng)； 3. 圖紙中扶梯兩端與護欄銜接的部位及兩扶梯之間的間距部分建議在該處應做明確設計，除采用不銹鋼造型連接外，為防止縫隙略大，再增加安全玻璃的攔隔； 【關注點86】：關于商鋪 1.目前在給各精裝商鋪作天花燈具的設計時，考慮到在周邊采用不同燈具予以突出不同的效果，初衷較好、周到，但結合以往的管理經驗，各商鋪在進行裝修、陳列時，周邊往往放置高柜，柜內設有點綴照明，為此建議店鋪內周邊的燈具仍選用普通燈具，僅在電量預留中予以考慮即可，以滿足商鋪自行改動之需； 2.各商鋪玻璃門采用的均為1米/扇，請注重合頁及地簧的選擇，在以往的運營中經常出現(xiàn)玻璃門下垂及無法定位的現(xiàn)象； 3.針對于暗槽內的燈具，出于便于維修更換的考慮，建議采用“卡扣”式安裝； 【關注點87】：關于步行街廣告 1.步行街商鋪間的間隔柱正立面應設計滾軸式廣告燈箱，規(guī)格可分區(qū)域統(tǒng)一；步行街的商鋪間隔立柱大部分寬為700mm－800mm，建議燈箱外框以柱寬為準，高度以 1800mm規(guī)格制作為宜； 2．各燈箱廣告位應獨立或分區(qū)域安裝計量電表；各商鋪的LOGO電源建議接入商鋪自己的配電箱； 3．廣告燈箱應外形美觀、醒目，配合步行街整體設計風格； 4.“滾軸式廣告燈箱”的設計、安裝，建議考慮今后維修的方便，盡量采用卡扣或裝飾螺絲的固定方式，避免使用打玻璃膠的方法，并且注意對封閉式燈箱散熱口的設計； 【關注點88】：關于中央大廳 1.中央圓弧大廳地面若采用不銹鋼壓條作為裝飾時，請事先考慮不銹鋼壓條的材質、長度比，以免在今后的使用中出現(xiàn)翹起、變形的現(xiàn)象，造成磕、絆顧客； 2．建議觀光電梯附近增加廣告液晶屏和樓層指示等； 3．中庭建議設置100千瓦獨立促銷電源； 4．所有電線、電纜建議采用阻燃、難燃型號； 【關注點89】：關于衛(wèi)生間 1.“衛(wèi)生間”內建議增加應急照明設計。為體現(xiàn)更為人性化、更加周到的設計及服務，建議在衛(wèi)生間內增加“母嬰護理臺”的設計； 2.衛(wèi)生間內的梳妝鏡離梳妝臺高度為400公分為宜； 3.結合商業(yè)類公共場所的特點以及出于顧客感官意識及衛(wèi)生的考慮，建議將目前萬達廣場的公共衛(wèi)生間設計為蹲便器；（殘衛(wèi)不變）； 【關注點90】：關于穹頂設計 1．中央圓弧穹頂務必增加電動升降掛鉤裝置，以滿足實際運營及人身安全的需要； 2.為方便在中心圓弧區(qū)域懸掛大幅的宣傳條幅，建議在中心穹頂設計幾處可電動升降的懸掛裝置，可遙控； 3.頂部弧形穹頂及中央圓弧穹頂設計有電動遮陽簾，在設計選型時請注意軌道、電機、控制機構的選擇，以避免后期實際使用時頻繁出現(xiàn)問題，起不到設計初衷的作用； 4．天花板顏色不宜單調,否則渲染不出商業(yè)氣氛.建議豐富顏色和建筑層次. 【關注點91】：關于空調設施 1．由于三層全層為餐飲店鋪，客觀環(huán)境及顧客相對較為密集，建議該層的空調風口數(shù)量及冷量要明顯高于其他兩層，以保證實際的使用； 2．各層眺空區(qū)域，特別是中心圓弧的空調風口建議采用“螺旋式風口”，以保證風量能夠有效地傳遞，確保該區(qū)域的溫度； 3. 出于節(jié)能及實際使用效果的考慮，商業(yè)部分各個出入口建議安裝“水循環(huán)冷、暖風幕機”； 【關注點92】：關于服務臺 1. 關于服務臺，當步行街公共通道長度大于30米且中間有扶梯，可設計在一樓扶梯下面；當通向中庭的公共走道不長時，可將服務臺設計在副通道四分之一處的位置；當中心公共過道較長時，每超過200米，增加一個服務臺； 2. 建議消防指示標示盡量做在地面上； 【關注點93】：關于休閑設施 步行街長度，在廊道內應按適當?shù)拈g隔距離設置休息區(qū)和休閑座椅 【關注點94】：關于衛(wèi)生設施 步行街要設置有高品質的垃圾箱，數(shù)量與位置應根據(jù)步行街長度，以不超過50米一個設置；公共衛(wèi)生間入口處和主要通道旁應同時設置。 （五）關于導示系統(tǒng)設計 【關注點95】：室外導示 室外交通指示牌、指示圖應設置于路口、主入口和廣場四周； 【關注點96】：室內導示 室內交通指示牌主要設置于出入口、交叉口、電梯廳及扶梯上下口處，同時步行街長廊頂部也應根據(jù)合理距離吊設導示牌； 【關注點97】：導示制作及按裝 1.燈箱片字體采用透光材料制作，不透明部分應采用鋁板或復合板材料制作； 2.字體和底板顏色應反差大，字體清晰，中英文對照； 3.吊頂燈箱嚴禁吊裝在輕鋼龍骨上，必須在樓板上做專用吊裝支架； 4.固定式應按裝牢固，移動式底座應穩(wěn)固，抗風力強，高大、明顯； 5．光源采用內置日光燈或LED為主。 【關注點98】：（六）關于智能化系統(tǒng)設計（商業(yè)＋住宅） 大商業(yè)廣場智能化系統(tǒng)（包括插蠟燭部分）： 1．設備監(jiān)控系統(tǒng)（BA）：除包括中央空調系統(tǒng)、冷凍機組系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、變電系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)等外，還應設置三表自動抄送系統(tǒng)、空調自動計費系統(tǒng)； 2．辦公自動化系統(tǒng)（OA）：包括電子布告管理系統(tǒng)（天氣、本廣場通知、通告等）、停車管理系統(tǒng)、物業(yè)管理計算機系統(tǒng)； 3．安全防范自動化系統(tǒng)（SA）：電視監(jiān)控系統(tǒng)； 4．火災自動報警及消防聯(lián)動自動化系統(tǒng)（FA）：包括自動火災報警系統(tǒng)、自動噴淋系統(tǒng)，并且將樓宇自動化系統(tǒng)（BAS）、消防智能化控制系統(tǒng)（FAS）、停車場管理系統(tǒng)（CPS）、安保智能化系統(tǒng)（SAS）等等各子系統(tǒng)樓宇綜合布線系統(tǒng)進行聯(lián)網(wǎng)，實現(xiàn)相互聯(lián)動控制； 5．根據(jù)步行街的形狀特點，建議在門禁、監(jiān)控等系統(tǒng)的設計上應周全考慮，避免造成監(jiān)控盲點； 6. 個別項目存在插蠟燭物業(yè)的出入口設置在大商業(yè)正立面，對插蠟燭物業(yè)的安全和大商業(yè)的經營活動都會產不利影響，建議盡可能避免此設計結構，若無法避免，必須充分考慮在智能化方面的功能完善和提高。 住宅智能化系統(tǒng)： 安全防范自動化系統(tǒng)（SA）：電視監(jiān)控系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)（保安定時巡查）等。 【關注點99】：（七）關于單體建筑方案設計（略） 第四階段：擴初（初步）和施工圖設計階段 【關注點100】：關于機電施工建造細節(jié) 1. 各機電設備、強弱電管線上方盡量避免設置各種給排水、 消防等水管路，如實在無法避免，應采取防護措施； 2. 高壓柜建議增加“聯(lián)絡柜”，以保證供電的可靠性； 3. 為便于今后實際運營中對日常能耗進行統(tǒng)計、管理，各機房需增加電表。例如：制冷機房、水泵房等； 4. 低壓主接線圖各相關低壓出線柜分別設置外廣告和景觀照明回路，并加裝計量裝置，在相應屋面或樓層預留景觀、廣告用配電箱； 5. 充分考慮設備房的通風和散熱問題； 6. 建議增加步行街、主力店公共區(qū)域照明、地下停車場照明綜合自動控制系統(tǒng)，方便日后管理和節(jié)能； 7. 由于肯德基、麥當勞、必勝客等主力店獨立設計按裝VRV空調系統(tǒng)，裙樓屋頂應提前預留“設備基礎”，滿足合同約定。 8. 考慮到上海地區(qū)季節(jié)性風力較大，為保證廣場主出入口門的安全性和穩(wěn)定性，建議步行街入口的無框玻璃門改為有框雙層夾膠玻璃門； 9. 建議步行街強、弱電、供水等管井應于公共通道一并設計，并將管井開門面向通道； | 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