萬(wàn)達(dá)、臺(tái)晟、華隆、華盛、富安……隨著地產(chǎn)“大鱷”紛紛涌入長(zhǎng)三角杭嘉湖平原腹心地帶——浙江省嘉興市，這個(gè)素有“魚(yú)米之鄉(xiāng)”的三線城市的商業(yè)綜合體項(xiàng)目如“雨后春筍”般挺立，商鋪投資自然成了人們茶余飯后的談資。
在商業(yè)綜合體匯集的“戰(zhàn)國(guó)”時(shí)代里，虛擬分割商鋪“捆綁”售后包租的模式無(wú)疑最吸引投資客“出手”。只是，隨著商業(yè)綜合體不斷拔地而起，這種模式開(kāi)始顯現(xiàn)弊端。
嘉興市住房保障局副局長(zhǎng)許楓日前透露，由于嘉興市民消費(fèi)力有限，蜂擁而至的商業(yè)綜合體難持續(xù)經(jīng)營(yíng)，后期將致使小商鋪業(yè)主維權(quán)困難，政府維穩(wěn)壓力頗大。
商機(jī)：各類(lèi)商業(yè)綜合體“拔地起”
在“東拓西進(jìn)、北控南移”的城市規(guī)劃理念的支撐下，擁有400多萬(wàn)人口的嘉興市悄然變大。
城市規(guī)模擴(kuò)容，各類(lèi)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目也接踵而至，商業(yè)綜合體項(xiàng)目更是如“雨后春筍”，內(nèi)容涉及旅游、建材、家具、食品等，幾乎無(wú)所不包。
分析原因，業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，國(guó)家對(duì)住宅市場(chǎng)采取宏觀調(diào)控，與此相對(duì)的商業(yè)地產(chǎn)仍舊“不限購(gòu)”、“不限貸”，所以不少房產(chǎn)商紛紛將資金集中投向商業(yè)地產(chǎn)。
正如SOHO中國(guó)有限公司董事長(zhǎng)潘石屹每每在調(diào)控政策出臺(tái)之時(shí)作出的令住宅開(kāi)發(fā)商眼紅的表態(tài)：“這些調(diào)控政策都是針對(duì)住宅市場(chǎng)的，對(duì)我們開(kāi)發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目沒(méi)有任何影響�！�
嘉興位于長(zhǎng)三角杭嘉湖平原腹心地帶，城市處于江、海、湖、河交會(huì)之位，扼太湖南走廊之咽喉，與滬、杭、蘇、湖等城市相距均不到百公里，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。
這里，無(wú)疑是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的“溫床”。嘉興本地媒體統(tǒng)計(jì)，2013年上半年嘉興的純新盤(pán)中，有一半以上為商業(yè)地產(chǎn)。目前嘉興市本級(jí)已建、在建的商業(yè)綜合體共13個(gè)。
嘉興商業(yè)地產(chǎn)已然“一發(fā)不可收拾”
在當(dāng)?shù)匚牟芬粠�，有環(huán)球國(guó)際、中潤(rùn)﹒嘉興中心、多德福嘉興食品城等多個(gè)大型商場(chǎng)正如火如荼地建設(shè)中。
8月23日，頗受關(guān)注的嘉興萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)也正式開(kāi)工建設(shè)，人們期待這個(gè)總投資60億元、總建筑面積70萬(wàn)平方米的商業(yè)“航母”能進(jìn)一步提升嘉興的商業(yè)發(fā)展水平。
嘉興市住房保障局副局長(zhǎng)許楓表示，因?yàn)榕嘤笮蜕虉?chǎng)能為當(dāng)?shù)貛?lái)后續(xù)經(jīng)濟(jì)效益，所以地方政府在招商引資時(shí)有導(dǎo)向地鼓勵(lì)發(fā)展商業(yè)綜合體項(xiàng)目。
模式：虛擬分割“捆綁”售后包租
這些蓬勃而生的商業(yè)綜合體，投資多以?xún)|計(jì)，建筑面積動(dòng)則幾十萬(wàn)平方米。可是，在對(duì)外銷(xiāo)售商鋪時(shí)，開(kāi)發(fā)商多以面積小、總價(jià)低、收益高的噱頭對(duì)投資者宣傳。
之所以出現(xiàn)面積小，總價(jià)低的商鋪，是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商對(duì)大面積的商鋪進(jìn)行了“虛擬分割”。
《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第二十條規(guī)定：“房屋所有權(quán)登記應(yīng)當(dāng)按照權(quán)屬單元以房屋的門(mén)牌號(hào)、幢、套(間)以及有具體權(quán)屬界線的部分為基本單元進(jìn)行登記�！�
但隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，大型商場(chǎng)不斷涌現(xiàn)，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了以后經(jīng)營(yíng)上的便利，商鋪和商鋪之間不存在墻、隔板等固定的實(shí)體邊界，整個(gè)商場(chǎng)在實(shí)地上是整體貫通的，這就是所謂的虛擬權(quán)屬界線分割出售。
這些僅靠“四個(gè)銅釘”圍成的商鋪，就是所謂的“虛擬分割”。
以嘉興市區(qū)一新樓盤(pán)——環(huán)球國(guó)際為例，虛擬分割的商鋪建筑面積約10多平方米，除去公攤，使用面積僅5平方米左右。
“環(huán)球國(guó)際大概有5000多個(gè)這樣的小商鋪�！比涨霸诃h(huán)球國(guó)際購(gòu)買(mǎi)了一間商鋪的陳紅(化名)告訴記者，因?yàn)樯啼伱娣e小，所以總價(jià)低，一間3樓的鋪面僅30多萬(wàn)元，適合小額投資。
不過(guò)，在數(shù)十萬(wàn)平方米的大型商場(chǎng)中，5平方米的商鋪到底有何用武之地？
為了讓這些小商鋪“大展拳腳”，開(kāi)發(fā)商常常將虛擬分割商鋪與售后包租“捆綁”銷(xiāo)售。業(yè)主購(gòu)買(mǎi)虛擬分割的商鋪后包租給專(zhuān)門(mén)的公司進(jìn)行委托管理。管理公司“積沙成塔”，匯成大面積商鋪進(jìn)行招商。租賃期間，業(yè)主可以以一定比例分成租金獲得收益。
“買(mǎi)了商鋪不用自己經(jīng)營(yíng)，坐在家里等著拿租金�！标惣t分析，這是她及其他購(gòu)買(mǎi)者看中小商鋪的原因。
記者在當(dāng)?shù)卣{(diào)查，這種包租的形勢(shì)遍及各大商業(yè)綜合體。中潤(rùn)﹒嘉興中心的銷(xiāo)售人員告訴記者，該商場(chǎng)共578間商鋪，目前僅一樓尚有部分待售，其他均售罄。
“虛擬分割和帶墻體的商鋪都有，有墻也能打掉，兩者其實(shí)沒(méi)什么區(qū)別�！变N(xiāo)售人員介紹，包租合同簽約8年，前三年受益為總房?jī)r(jià)的7%，后五年為8%。
多德福嘉興食品城蕭姓銷(xiāo)售人員也表示，1171套商鋪市場(chǎng)反饋極好，商場(chǎng)與業(yè)主簽訂合同，五年回報(bào)期，前三年免租給商戶(hù)，業(yè)主沒(méi)有收益，但開(kāi)發(fā)商會(huì)一次性為業(yè)主扣除總房?jī)r(jià)的20%。而此后，收益部分一九分成，業(yè)主占九成。
問(wèn)題：綜合體或敗北包租公婆成空等
商業(yè)綜合體虛擬分割成一個(gè)個(gè)小商鋪，小業(yè)主們“坐等”收租，看似一本萬(wàn)利的事情，真的沒(méi)有問(wèn)題嗎？
其實(shí)，在簽下合同后，陳紅就后悔了。
陳紅購(gòu)買(mǎi)的商鋪建筑面積10.88平方米，其中公攤面積4.93平方米，套內(nèi)面積僅5.95平方米，總價(jià)30萬(wàn)元�！跋喈�(dāng)于每平方5萬(wàn)元�！�
實(shí)際上，據(jù)記者了解，嘉興市住宅價(jià)格的均價(jià)約7000元/平方米�！斑@個(gè)店鋪的價(jià)格簡(jiǎn)直就是‘天價(jià)’。”陳紅抱怨道。
不管如何，“天價(jià)”商鋪已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)，如何能保本甚至盈利是“包租公婆”們最關(guān)心的問(wèn)題。
以歐美國(guó)家的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，一個(gè)城市，周邊3公里范圍內(nèi)、常住人口在20萬(wàn)至30萬(wàn)之間，可以支撐一個(gè)10萬(wàn)平方米的商業(yè)綜合體發(fā)展。
嘉興市本級(jí)常住人口約100多萬(wàn)。據(jù)此推算，嘉興市本級(jí)能支撐的商業(yè)綜合體約5個(gè)左右。如此一來(lái)，不禁令人生疑：嘉興是否能“養(yǎng)得活”雨后春筍般的商業(yè)綜合體？
環(huán)球國(guó)際中心營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)胡昌書(shū)對(duì)商業(yè)綜合體項(xiàng)目十分看好，他告訴記者，目前環(huán)球國(guó)際已經(jīng)與月星家居簽訂合同，成為戰(zhàn)略合作伙伴。而月星家居的入駐將會(huì)帶著8000多個(gè)廠家一起進(jìn)來(lái)，“撐”起商場(chǎng)定是沒(méi)有問(wèn)題。
不過(guò)許楓有所憂(yōu)慮。她介紹，嘉興前幾年出現(xiàn)了兩個(gè)做建材的商場(chǎng)，這兩個(gè)商場(chǎng)規(guī)模稍小些，依照上述模式包租三年，前期免租金，商場(chǎng)能夠經(jīng)營(yíng)，后期商場(chǎng)便支撐不下去了，“原來(lái)承諾(給業(yè)主)8%，后來(lái)沒(méi)有了�！�
“這種項(xiàng)目要靠人來(lái)消費(fèi)，嘉興這種城市，本地人口幾十萬(wàn)，外地人口再加幾十萬(wàn)，一百多萬(wàn)人口，整體消費(fèi)水平一般�！彼寡裕闻d的消費(fèi)力水平有限，怕是無(wú)力支撐。
據(jù)悉，2008年至2011年間，桐鄉(xiāng)紅星美凱龍世博家居廣場(chǎng)項(xiàng)目以包租10年加8-18%租金回報(bào)業(yè)主的承諾，導(dǎo)致1000余名業(yè)主血本無(wú)歸；上海浦東新區(qū)八佰伴商圈的中融國(guó)際商場(chǎng)業(yè)主2002年購(gòu)買(mǎi)虛擬分割的商鋪引致糾紛……
一個(gè)個(gè)失敗的案例無(wú)疑令陳紅等業(yè)主“雪上加霜”。許楓還擔(dān)憂(yōu)，小業(yè)主拿著十幾平方米的商鋪無(wú)能為力，被迫要返租，若后期商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)不善，這些單個(gè)的、僅有幾平方米的商鋪就沒(méi)多大用。“這些小業(yè)主真的很危險(xiǎn)。”
同時(shí)，她也透露，嘉興本地的市民極少購(gòu)買(mǎi)虛擬分割的商鋪，一般都是外地投資者，他們?cè)诓涣私狻靶星椤钡那闆r下輕率地投資。
在她看來(lái)，商業(yè)綜合體若經(jīng)營(yíng)不善，后期會(huì)影響社會(huì)穩(wěn)定，對(duì)政府維穩(wěn)帶來(lái)壓力。
措施：政府發(fā)文禁“虛擬分割”模式
2003年前后，浙江金華也曾刮起一股時(shí)興分割銷(xiāo)售商場(chǎng)商鋪的勁風(fēng)，當(dāng)時(shí)以返租為噱頭，令中小投資者趨之若鶩，不僅連夜排隊(duì)，甚至發(fā)展到高價(jià)競(jìng)拍。
2007年，為了避免風(fēng)險(xiǎn)，在金華市政府的支持下，當(dāng)?shù)馗Ｌ┞V場(chǎng)三樓分割商鋪無(wú)條件退鋪。
2009年7月1日，上海正式實(shí)施《上海市房地產(chǎn)登記條例》，上海市住房保障和房屋管理局作出解釋?zhuān)捎谌鄙傧嚓P(guān)規(guī)定，出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商采取劃線、打銅釘?shù)确绞綄⒃荚O(shè)計(jì)的商場(chǎng)、辦公樓等擅自分割成若干單位出售產(chǎn)權(quán)，由此引發(fā)矛盾，根據(jù)新條例，禁止開(kāi)發(fā)商擅自分割售樓。
無(wú)獨(dú)有偶，北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委會(huì)同多部門(mén)于2011年聯(lián)合出臺(tái)了《關(guān)于加強(qiáng)部門(mén)聯(lián)動(dòng)，完善商業(yè)、辦公類(lèi)項(xiàng)目管理的通知》，要求商業(yè)、辦公類(lèi)項(xiàng)目要以界限固定、可獨(dú)立使用、并有明確唯一編號(hào)的房屋作為登記基本單元，禁止以虛擬、劃線分割的形式對(duì)房屋單元進(jìn)行分割和登記。
許楓告訴記者，嘉興市政府對(duì)于目前虛擬分割商鋪的“泛濫”之勢(shì)已有“警覺(jué)”，遂出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)市本級(jí)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管工作的若干意見(jiàn)》。
“意見(jiàn)”中規(guī)定，對(duì)商業(yè)服務(wù)業(yè)類(lèi)(如商場(chǎng)、市場(chǎng)、旅館等)經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目，在土地出讓合同中要明確開(kāi)發(fā)業(yè)主持有物業(yè)的比例、用地分割和轉(zhuǎn)讓的要求及嚴(yán)禁大空間商業(yè)虛擬分割等內(nèi)容。
記者發(fā)現(xiàn)，該條例于2013年9月1日起開(kāi)始實(shí)施。
所以，該“意見(jiàn)”無(wú)法規(guī)范在此前拿地的商業(yè)綜合體，而這些綜合體的開(kāi)發(fā)商還在繼續(xù)銷(xiāo)售虛擬分割商鋪，后期的經(jīng)營(yíng)成敗直接涉及上千業(yè)主利益。
許楓解釋?zhuān)缃竦男蝿?shì)，只能依靠相關(guān)部門(mén)加強(qiáng)管理，避免出現(xiàn)問(wèn)題。
日前，記者在市場(chǎng)上調(diào)查發(fā)現(xiàn)，或是受新出臺(tái)的文件的影響，嘉興市區(qū)部分在建或正在招商的商業(yè)綜合體已不再以“虛擬分割”作為宣傳點(diǎn)。
（來(lái)源：中國(guó)新聞網(wǎng)）
