主題：租金漲5倍太平洋百貨無奈作別成都春熙路

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發(fā)表于 2013-05-27 11:45 | 只看他

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租金漲5倍太平洋百貨無奈作別成都春熙路
　　5月8日，太平洋百貨相關(guān)人士證實，遠(yuǎn)東集團(tuán)旗下位于重慶和成都的太平洋百貨將于5月19日統(tǒng)一更名為遠(yuǎn)東百貨，之后全國太平洋百貨也將陸續(xù)更名。遠(yuǎn)東集團(tuán)將結(jié)束在中國大陸雙品牌運營的歷史。不過，其中的成都太平洋百貨春熙店卻并未在19日如約更名。

　　據(jù)太平洋SOGO百貨董事長黃晴雯在20日透露，由于春熙店原房東惡意調(diào)漲租金5倍，今年合約到期后將不再續(xù)租，預(yù)計原春熙店員工將全部轉(zhuǎn)移至年底在龍湖北城天街開業(yè)的全新一代遠(yuǎn)東city系列百貨店中。至此，遠(yuǎn)東集團(tuán)正式宣告將與春熙路商圈say goodbye。

　　太平洋百貨無奈作別春熙路

　　事實上，早在2010年，太平洋百貨春熙店就曝出因暴漲的租金“談不攏”而即將撤場的傳聞。位于春熙路口的成都商業(yè)大廈，由太平洋百貨持續(xù)經(jīng)營，但房東卻是成商集團(tuán)，而成商集團(tuán)背后控股的大佬，則是經(jīng)營百貨業(yè)同樣十分出色的深圳茂業(yè)集團(tuán)。據(jù)稱，由于該物業(yè)地處黃金地段，商場內(nèi)人氣旺盛多年，成商集團(tuán)才萌發(fā)了自主經(jīng)營優(yōu)勢項目的想法。太平洋內(nèi)部人士透露，百貨與業(yè)主方的合作模式一般是“租金”與“業(yè)績提成一定比例”兩者孰高取之，假如是經(jīng)營一般的百貨，則業(yè)主會選擇收租金保底，但若經(jīng)營不錯，業(yè)主則更愿意收取經(jīng)營收益。春熙店屬于后者。所以談判的表面是為提高租金，實則是成商集團(tuán)希望掌握經(jīng)營權(quán)。

　　對此，成商集團(tuán)也并不否認(rèn)，并表示如果雙方不再繼續(xù)合作，公司將有可能收回原作為合作條件提供的成都商業(yè)大廈部分場地使用勸，利用該物業(yè)經(jīng)營自己的百貨店。

　　不過，這起在2010年硝煙四起的暗戰(zhàn)，最終以遠(yuǎn)東集團(tuán)高調(diào)宣稱“太平洋百貨不會退出春熙路”而收場。今年遠(yuǎn)東集團(tuán)人士道出“原房東惡意調(diào)漲租金5倍”的言辭，從側(cè)面證明遠(yuǎn)東集團(tuán)當(dāng)年極可能最終選擇妥協(xié)，“忍氣吞聲”承受了高租金。

　　位于春熙路口的太平洋百貨，可謂成都百貨業(yè)的標(biāo)桿。該百貨于1993年開業(yè)，是第一家落戶成都的外資百貨品牌，也是香港太平洋百貨有限公司進(jìn)駐中國大陸的第一店。其“里程碑”意義可見一斑。太平洋百貨春熙店在很長一段時間內(nèi)是成都時尚人士逛街購物的首選，高端的化妝品、時尚的商品以及貼心的服務(wù)也為它贏得了優(yōu)秀的口碑。

　　太平洋百貨進(jìn)駐的物業(yè)方最初隸屬成都市針織品公司，該公司與香港太平洋百貨有限公司于1993年7月簽訂《關(guān)于合作經(jīng)營成都商廈太平洋百貨有限公司的合同書》，合作成立成都商廈太平洋百貨有限公司。

　　之后，香港太平洋百貨有限公司被臺灣遠(yuǎn)東集團(tuán)收購，而成都市針織品公司則被成商集團(tuán)收購。

　　2005年，成商集團(tuán)被賣給深圳茂業(yè)集團(tuán)，而茂業(yè)集團(tuán)經(jīng)營的茂業(yè)百貨在品牌豐富度、經(jīng)營經(jīng)驗上并不亞于太平洋百貨，且由于折扣力度巨大，茂業(yè)百貨的業(yè)績并不比遠(yuǎn)東百貨和太平洋百貨差。

　　在成都的鹽市口以及重慶觀音橋商圈，茂業(yè)百貨就與遠(yuǎn)東百貨長期保持“貼身肉搏”之狀態(tài)，而遠(yuǎn)東百貨的人流量遠(yuǎn)不如茂業(yè)百貨。茂業(yè)集團(tuán)的物業(yè)被同質(zhì)化的太平洋百貨持續(xù)經(jīng)營，并不能實現(xiàn)利益最大化，故強(qiáng)勢依舊的茂業(yè)集團(tuán)對這個本該屬于自己的黃金口岸垂涎三尺�？梢�，茂業(yè)急于“趕走”遠(yuǎn)東，并不難理解。此外，遠(yuǎn)東集團(tuán)也于2011年12月在離春熙店不足一公里處開業(yè)了全新的遠(yuǎn)東百貨，從春熙路離場，雖說無奈，但也屬意料之中的策略之舉。

　　遠(yuǎn)東系連遭“滑鐵盧”

　　太平洋百貨春熙店的撤場，僅僅是其近幾年發(fā)展緩慢諸多現(xiàn)象的其中一例，就關(guān)店而言，這次都并非個案，只不過其整個大陸市場的首店黯然撤場，讓人不免更多地關(guān)注。

　　事實上，在2008年10月份，該公司位于重慶市沙坪壩商圈與立海物業(yè)公司合資經(jīng)營5年之久，且生意一直不錯的立洋百貨就因債務(wù)糾紛被迫關(guān)門，盡管重慶太平洋百貨有限公司相關(guān)負(fù)責(zé)人對此三緘其口，只表示“我們合同到期了，而合作方有了其它想法，就搬出來了，很正常”。

　　但事實卻是離合同到期還有十幾年，業(yè)內(nèi)傳言因立海物業(yè)在資金周轉(zhuǎn)上出了問題，立洋百貨所處物業(yè)當(dāng)初早已抵押給銀行，而立海目前無法按銀行要求還貸，銀行方面將按規(guī)定處理抵押物，立洋百貨所在物業(yè)由此受到影響。

　　除此以外，與太平洋百貨春熙店一街之隔太平洋“春熙新館”，也在經(jīng)營了7年之久以后，于2011年黯然關(guān)門。據(jù)稱，遠(yuǎn)東集團(tuán)在離太平洋百貨春熙店如此之近的地方開設(shè)春熙新館，是由于太平洋百貨本館營業(yè)面積僅2萬多平方米，由此增設(shè)所謂“拓展空間”進(jìn)行差異化經(jīng)營。其中太平洋百貨春熙店定位更偏流行時尚，而春熙新館則定位為“純女性商場”的精致百貨。

　　然而，兩家商場的實際定位卻并非想象中那么清晰，甚至連店內(nèi)服飾、化妝品品牌都有一定程度上的重復(fù)。此外，兩家商場看不出有什么關(guān)聯(lián)，且在經(jīng)營中春熙新館的定位甚至愈加顯得“中低端”。

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，遠(yuǎn)東集團(tuán)一直欲將太平洋百貨本館與春熙新館打通，但由于物業(yè)方的緣故一直未能如愿以償。與春熙路平行的正科甲巷雖人流量不小，但位于這條街的百貨卻接連因經(jīng)營不善而關(guān)門，十分奇怪。春熙新館的關(guān)門，讓業(yè)內(nèi)猜測是由于春熙新館業(yè)績始終未能達(dá)到遠(yuǎn)東集團(tuán)的預(yù)期之故。因此在遠(yuǎn)東百貨天府店即將開業(yè)之時，遠(yuǎn)東集團(tuán)作出了關(guān)閉春熙新館的戰(zhàn)略調(diào)整，將重心轉(zhuǎn)向定位為中高端的遠(yuǎn)東百貨。

　　可惜的是，遠(yuǎn)東集團(tuán)在成都隆重推出的遠(yuǎn)東百貨天府店，也并不似想象中的那樣很快被市場接受和熱捧。

　　記者在遠(yuǎn)東百貨天府店看見，該商場在平峰期間，顧客甚至沒有營業(yè)員多，整個商場格外寧靜。據(jù)商場導(dǎo)購稱，即使周末的時間，他們也不是特別忙碌，與太平洋百貨春熙店節(jié)假日期間的人頭攢動之境大相徑庭。

　　此外，曾號稱重慶“時尚引領(lǐng)者”的太平洋百貨大都會店，據(jù)稱也“衰退的痕跡比較明顯”，尤其是近3年，銷售業(yè)績每年以5%的速度下滑。而在2006年，遠(yuǎn)東集團(tuán)意識到解放碑商圈同質(zhì)化嚴(yán)重、競爭激烈，才斥資3000萬對太平洋百貨實施重裝升級，共引進(jìn)近100個歐美一線時裝、化妝品及家具商品品牌，總體消費檔次在原來的基礎(chǔ)上提升了15%-20%。

　　據(jù)稱，遠(yuǎn)東集團(tuán)用于改造該商場的資金，完全可以在重慶再開一家百貨。這充分說明遠(yuǎn)東百貨對太平洋百貨大都會店的重視程度。然而，遠(yuǎn)東集團(tuán)的良苦用心卻并未力挽狂瀾，讓該商場在接下來的幾年里保持增長。

　　遠(yuǎn)東系衰敗之原因

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士的分析，太平洋百貨大都會店近幾年的衰敗，跟該商場的定位不無關(guān)系。太平洋百貨大都會店的服飾品牌越來越偏向于“成熟化”和“女性化”，盡管這種定位有助于該商場豎立自身特色，但也無疑將其他群體拒之門外。太平洋百貨大都會店不少所謂的“名媛服飾”品牌，在解放碑商圈周圍的定位相仿王府井百貨、新世紀(jì)百貨中都能找到，且這二家百貨還有不少年輕化的潮牌與流行服飾、超市，甚至電影院，比太平洋百貨更顯“完整”。

　　另外，記者發(fā)現(xiàn)，遠(yuǎn)東系近幾年在招商的速度和力度上十分緩慢，前幾年十分流行的IZZUE, 5CM一類潮牌和設(shè)計師品牌在大多數(shù)遠(yuǎn)東系的賣場內(nèi)均十分鮮見，而這一兩年熱銷的H&M，ZARA，優(yōu)衣庫等快時尚品牌則更是未被引進(jìn)。

　　例如仍在營業(yè)的太平洋百貨春熙店，賣場中放在顯要位置的服飾品牌多年都未變過。而一街之隔的王府井百貨卻早已升級換代，引進(jìn)了不少更受歡迎的品牌。兩家對比起來，太平洋百貨即給人稍顯過時的印象，而該商場“還不錯”的業(yè)績，也更多歸功于春熙路步行街路口密集的人流量。其不足10億的年銷售業(yè)績比對街年銷售額近40億的王府井百貨，可謂相差“十萬八千里”。如今，大型購物中心和電商本就擠壓了很大一部分傳統(tǒng)百貨商場的銷售空間，“遠(yuǎn)東系”則更顯雪上加霜。

　　“遠(yuǎn)東系”多品牌運營導(dǎo)致印象模糊，也很大程度制約了旗下百貨的發(fā)展。

　　在2005年左右，遠(yuǎn)東在西南的傳統(tǒng)市場重慶市擁有三家百貨，而三家百貨的名稱卻各不相同，分別為遠(yuǎn)東百貨、太平洋百貨、立洋百貨，令人匪夷所思。普通的老百姓大多根本不知這三家百貨居然是連鎖店。“三品牌運營”直接影響到他們的會員卡、折扣活動、服務(wù)的質(zhì)量以及消費者接受程度。

　　同樣地，遠(yuǎn)東集團(tuán)在成都也先后推出太平洋百貨、春熙新館、遠(yuǎn)東百貨三個品牌，無疑會讓消費者摸不清頭腦。此次遠(yuǎn)東集團(tuán)統(tǒng)一店招，正是出于此種考慮。據(jù)遠(yuǎn)東集團(tuán)表示，遠(yuǎn)東百貨和太平洋百貨同屬一個管理團(tuán)隊運營，兩家的活動、服務(wù)都一樣，但卻要印兩套名片、兩套制服，做活動時也需印刷兩套宣傳用物品。此次太平洋百貨更名，除了對業(yè)績考慮，兩塊牌子統(tǒng)一，也可以統(tǒng)一促銷，減少成本開支。

　　遠(yuǎn)東重裝突圍

　　除了結(jié)束掉極不科學(xué)的雙品牌戰(zhàn)略，遠(yuǎn)東突圍，更需要拿出更為與時俱進(jìn)的服務(wù)模式，并積極拓展更有競爭力的區(qū)域。俗稱“瘦死的駱駝比馬大”，遠(yuǎn)東百貨的東家臺灣遠(yuǎn)東集團(tuán)是臺灣第三大企業(yè)集團(tuán)，擁有資產(chǎn)200余億元，有雄厚的實力作基礎(chǔ)。

　　自2011年開始，遠(yuǎn)東百貨積極轉(zhuǎn)型，在臺灣推出購物中心模式的遠(yuǎn)東CITY系列百貨。全新的業(yè)態(tài)除傳承了遠(yuǎn)東百貨相當(dāng)細(xì)致的服務(wù)以及頗為小資的體驗感以外，還更全面地涵蓋了服飾、兒童樂園、影院、數(shù)碼店、超市等多種業(yè)態(tài)，滿足各類人群的一次性購物需求。而不像目前的遠(yuǎn)東百貨那樣定位較為狹窄。

　　據(jù)遠(yuǎn)東重慶店負(fù)責(zé)人在接受媒體采訪時介紹，遠(yuǎn)東CITY系列購物中心面積在10萬平方米以上，擁有保齡球館、五人足球場等與市民深度互動的項目。市民在里面吃喝玩樂購，進(jìn)去一整天都可以。

　　該負(fù)責(zé)人表示，只要找到合適的地方，遠(yuǎn)東就會在重慶開店，開3-5家都有可能�？梢�，遠(yuǎn)東集團(tuán)在大陸發(fā)展新項目，仍頗為親睞成渝兩市這類遠(yuǎn)東較為熟悉的市場，也是當(dāng)?shù)厥忻褫^為熟知遠(yuǎn)東的市場。

　　今年3月底，已退居幕后幾年的龍湖地產(chǎn)集團(tuán)主席吳亞軍親率集團(tuán)18人高管團(tuán)隊，赴臺灣參觀遠(yuǎn)東集團(tuán)在2011、2012年陸續(xù)開幕的CITY系列，并會晤了遠(yuǎn)東集團(tuán)董事長徐旭東。之后，兩家集團(tuán)于4月18日低調(diào)舉行了簽約儀式，確定龍湖地產(chǎn)在成都的第一個購物中心項目入駐遠(yuǎn)東CITY系列百貨店。

　　由此，遠(yuǎn)東全新系列百貨在中國大陸的第一店正式入駐其傳統(tǒng)勢力范圍成都市。此外，龍湖某高層透露，龍湖已與遠(yuǎn)東達(dá)成戰(zhàn)略協(xié)議：“今后超過十五萬方的天街，就應(yīng)有一個主力店，且優(yōu)先選擇遠(yuǎn)東集團(tuán)旗下百貨。”

　　無獨有偶，在龍湖地產(chǎn)集團(tuán)十年前第一次經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)時，其主力店正是遠(yuǎn)東百貨，這也是遠(yuǎn)東系第一次在中國大陸使用“遠(yuǎn)東百貨”這一品牌。在2002年，在百貨體系以及遠(yuǎn)東系在大陸的業(yè)績?nèi)嫦禄拇蟊尘跋�，這家位于重慶觀音橋商圈的遠(yuǎn)東百貨仍然保持著5%的增長，并占了遠(yuǎn)東系在大陸55億元人民幣收入五分之一，達(dá)10億元，是遠(yuǎn)東系在中國大陸的“店王”。巧合的是，龍湖地產(chǎn)這個十年前的項目與今年遠(yuǎn)東百貨即將入駐的成都項目，名稱皆為“北城天街”。

　　遠(yuǎn)東“豪賭”城北未來

　　不過，若將遠(yuǎn)東百貨北城天街店與觀音橋商圈的其他百貨進(jìn)行縱向比較，遠(yuǎn)東百貨其實并不像一個“店王”那般強(qiáng)大，相反，店內(nèi)好幾家高端化妝品還在近兩年轉(zhuǎn)場至商圈內(nèi)另一家銷售額更高的賣場。另外，遠(yuǎn)東百貨店內(nèi)的人流量較之商圈其他百貨也不盡人意，甚至不如其物業(yè)方定位比它高端的北城天街購物中心。只是，遠(yuǎn)東百貨的高端家居用品與化妝品正好與購物中心形成了互補之勢。而遠(yuǎn)東百貨所處的觀音橋商圈目前是重慶第二大商圈，背靠渝北傳統(tǒng)富人區(qū)域，該商圈2011年社會零售總額即達(dá)254億元人民幣，遠(yuǎn)東百貨在這之中分到10億元的羹，并不算出彩。

　　盡管遠(yuǎn)東百貨入駐重慶時，觀音橋商圈才初長成，但其“群眾基礎(chǔ)”帶來的發(fā)展?jié)摿υ谑昵凹茨芨Q見一二。遠(yuǎn)東百貨可謂看好它的未來。

　　據(jù)稱，遠(yuǎn)東和龍湖在成都北部的五塊石片區(qū)落戶，也是看好這個區(qū)域的未來發(fā)展，但五塊石片區(qū)如今仍是批發(fā)市場密集區(qū)，在成都市民心中也是傳統(tǒng)的臟亂差區(qū)域。盡管目前成都市政府有“北改”項目，但要把批發(fā)市場進(jìn)行整體搬遷，涉及諸多紛繁，并非一朝一夕之事。

　　據(jù)記者實地考察，“北改”政策雖已實施一年有余，但記者仍發(fā)現(xiàn)該項目周邊起碼有4個大型批發(fā)市場將龍湖和遠(yuǎn)東的項目包圍，其中一個已經(jīng)關(guān)門拆除，另外幾家仍“生意興隆”。在項目背后，就整齊地停了一排大大小小的商用貨車在緊鄰的批發(fā)市場門口等生意。而該項目正對的主干道五福橋東路更是貨車來往不斷。如此環(huán)境，很難將其與“小資、時尚”一類字眼聯(lián)系起來。

　　據(jù)記者考察發(fā)現(xiàn)，該商業(yè)地產(chǎn)項目周邊極缺乏高端的商品房住宅小區(qū)，僅一個華潤項目與龍湖地產(chǎn)自己的住宅項目，就連較老舊的住宅也為數(shù)不多。而購物中心除了靠五福橋東路一面有人來人往，其余三面均人煙稀少。而準(zhǔn)著五福橋東路朝西北走500米，則被寶成鐵路所阻隔，鐵路線以外更是大片大片的批發(fā)市場與城鄉(xiāng)結(jié)合部。記者發(fā)現(xiàn)，就連該項目已交房的住宅片區(qū)，樓下的底商也起碼有40%未能租出。遠(yuǎn)東百貨在此地開業(yè)后，要達(dá)到現(xiàn)春熙店的銷售額，短期內(nèi)似乎不容樂觀。

　　根據(jù)政府規(guī)劃，包含五塊石片區(qū)的商品市場調(diào)遷力爭3年出成效，而整個北改工程則將歷時5年。龍湖成都北城天街項目將于今年年底開業(yè)，加之該項目營業(yè)面積達(dá)30萬方，是成都目前最大的購物中心，營業(yè)成本的壓力也極可能讓龍湖與遠(yuǎn)東至少渡過2年寒冬，且5年后周邊區(qū)域才有可能開始像城西和城南那樣有密集人口居住區(qū)。

　　但據(jù)記者了解，目前整個城北已營業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)項目僅萬達(dá)金牛廣場一家，北城天街是第二家，且兩個項目相距甚遠(yuǎn)，能輻射不同人群。倘若龍湖與遠(yuǎn)東能夠充分做好宣傳工作，讓城北的居民都知道這里有一家時尚的大型購物中心，并力爭讓政府幫助推進(jìn)一些配套工作，也不至于長期處在太過寒冷的冬季備受煎熬。此外，記者發(fā)現(xiàn)，龍湖與遠(yuǎn)東都將帶來不少餐飲門店，而該項目綿延幾公里，均無太多大型餐飲，這不失為一種恰如其分的“生財之道”。

　　背景

　　“世紀(jì)老店”遠(yuǎn)東集團(tuán)

　　遠(yuǎn)東集團(tuán)（又稱亞東集團(tuán)）是臺灣一個橫跨紡織、石化、水泥、金融、百貨、觀光及運輸?shù)拇笮推髽I(yè)集團(tuán)。旗下企業(yè)有80多家，包括遠(yuǎn)東紡織、亞洲水泥、遠(yuǎn)東百貨、裕民航運、東聯(lián)化學(xué)、宏遠(yuǎn)興業(yè)、遠(yuǎn)傳電信、遠(yuǎn)東國際商業(yè)銀行8家上市公司，并擁有一個歷史悠久的亞東女子籃球隊。集團(tuán)資產(chǎn)總額在1992年為新臺幣1678億元，營收為611億元，為臺灣第三大企業(yè)集團(tuán)，臺灣外省集團(tuán)中的第一大集團(tuán)。

　　遠(yuǎn)東集團(tuán)創(chuàng)辦人徐有庠，為1930年代在上�；钴S的企業(yè)家，1949年將原位于上海的工廠設(shè)備遷來臺灣設(shè)立“遠(yuǎn)東針織廠”，并于1953年成立遠(yuǎn)東紡織，開始在臺灣的事業(yè)。后于1957年成立亞洲水泥，1967年成立遠(yuǎn)東百貨，逐漸發(fā)整至今天的規(guī)模。目前，遠(yuǎn)東集團(tuán)已完全由徐有氧二房長子徐旭東接棒。1942年出生的徐旭東為美國哥倫比亞大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)碩士。畢業(yè)后，一度在美工作，曾任紐約花旗銀行經(jīng)濟(jì)分析師。目前，徐旭東已成為臺灣第二代杰出企業(yè)家，有相當(dāng)?shù)闹扰c影響，他所擁有的財富估計近30億美元，是臺灣排名前5位的富豪之一。

　　遠(yuǎn)東集團(tuán)經(jīng)營零售業(yè)務(wù)的歷史悠久，遠(yuǎn)東百貨創(chuàng)立至今已有30余年，是臺灣唯一一家上市的連鎖百貨公司。1967年8月，遠(yuǎn)東紡織股份有限公司在臺北市永綏路籌設(shè)遠(yuǎn)東百貨股份有限公司。同年10月，第一家遠(yuǎn)東百貨在臺北市永綏路自建之六層大樓中開幕。之后陸續(xù)在在臺中、臺南、嘉義、桃園等地成立分公司并開店。

　　2002年，遠(yuǎn)東集團(tuán)從太平洋建設(shè)集團(tuán)手中購得太平洋百貨60%的股權(quán)，并在2006年太平洋百貨另一投資方凱雷退出后，全資控股太平洋百貨。在太平洋百貨的鼎盛時期，其在中國大陸即擁有14家賣場，在臺灣擁有5家賣場。遠(yuǎn)東百貨收購太平洋百貨之后，在臺灣和大陸正式開始長達(dá)11年的雙品牌運營戰(zhàn)略。

　　目前，遠(yuǎn)東集團(tuán)擁有百貨公司30家，在臺灣開設(shè)了寶慶遠(yuǎn)百、板橋遠(yuǎn)百、板橋大遠(yuǎn)百、新竹大遠(yuǎn)百、桃園遠(yuǎn)百等10家店，以及一家亞東百貨；在中國大陸開設(shè)了天津店、重慶北城天街店、無錫店、成都天府店等6家遠(yuǎn)東百貨；并在臺灣擁有8家太平洋SOGO百貨，在大陸擁有5家太平洋百貨；此外，遠(yuǎn)東集團(tuán)還在臺灣開設(shè)了19家愛買里量販店和一家購物中心。業(yè)務(wù)規(guī)模十分龐大。
　�。◤S長經(jīng)理日報）

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太平洋出走后，茂業(yè)接手？品牌留不留？品牌留或不留誰來決定？

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主題：租金漲5倍 太平洋百貨無奈作別成都春熙路

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