在深圳深南大道福田與羅湖交界處，深圳新城市廣場(chǎng)（原深圳中信城市廣場(chǎng)）在節(jié)后異常清冷，百貨二樓精品區(qū)與三樓餐飲皆難覓人影。據(jù)店內(nèi)商家透露，新城市廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)不善，或?qū)⒂诮衲昴曛嘘P(guān)閉，現(xiàn)在已經(jīng)有部分商鋪空置了。
這里曾一度是深圳城市商業(yè)名片。作為深圳第一個(gè)真正意義上的SHOPPING-MALL(購(gòu)物中心)，中信廣場(chǎng)只走了十年的生命歷程。
深圳市兆富商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)董事總經(jīng)理李應(yīng)福認(rèn)為，“十年間，我國(guó)零售商業(yè)市場(chǎng)和模式發(fā)生了巨大變化，傳統(tǒng)商業(yè)普遍面臨經(jīng)營(yíng)壓力，遍地開(kāi)花的購(gòu)物中心將有大批面臨生存危機(jī)”。
中信城市廣場(chǎng)2002年開(kāi)業(yè)，第一次將購(gòu)物中心概念帶給了深圳，并引進(jìn)華南地區(qū)第一家星巴克，開(kāi)放第一家五星級(jí)影院。店外開(kāi)放式廣場(chǎng)曾一度與對(duì)岸的深圳市委、深圳博物館、荔枝公園形成一個(gè)外來(lái)游客必到的重要景點(diǎn)，店內(nèi)主力商場(chǎng)西武百貨則成為深圳消費(fèi)者接觸國(guó)際奢侈品牌的首個(gè)窗口。
據(jù)李應(yīng)福分析，雖然中信城市廣場(chǎng)是深圳第一個(gè)MALL，搶先但不領(lǐng)先。其在建筑設(shè)計(jì)、業(yè)態(tài)規(guī)劃、商家維護(hù)、市政公關(guān)、內(nèi)外流線、客戶導(dǎo)視、景觀設(shè)計(jì)、地鐵接駁、公交停靠等方面都存在明顯的不足。
“如果一個(gè)好的購(gòu)物中心至少要保持30年不落后的話，新城市廣場(chǎng)則只有5年的比較優(yōu)勢(shì)。”李應(yīng)福說(shuō)。
除了商場(chǎng)硬傷，李應(yīng)福認(rèn)為，管理團(tuán)隊(duì)動(dòng)蕩是導(dǎo)致新城市廣場(chǎng)衰落的主因之一。2007年1月，平安信托公司以20億元的價(jià)格，從中信集團(tuán)手中全資收購(gòu)中信城市廣場(chǎng)，藉此進(jìn)軍深圳商業(yè)地產(chǎn)。經(jīng)過(guò)近五年的艱難整合與調(diào)整，2011年10月，平安信托將原來(lái)的中信城市廣場(chǎng)更名為深圳新城市廣場(chǎng)，并耗資5000萬(wàn)元對(duì)該購(gòu)物中心進(jìn)行整體改造。
“中信集團(tuán)選擇在競(jìng)爭(zhēng)逐步激烈之際退出，導(dǎo)致中信城市廣場(chǎng)在關(guān)鍵時(shí)期經(jīng)歷整體轉(zhuǎn)讓，必然發(fā)生管理團(tuán)隊(duì)動(dòng)蕩�！崩顟�(yīng)福說(shuō)，“平安信托接管中信廣場(chǎng)后，原管理隊(duì)伍重新洗牌，經(jīng)營(yíng)思路改變。品牌店鋪也經(jīng)歷了大范圍的調(diào)整�！�
新城市廣場(chǎng)管理者、深圳平安商用置業(yè)投資有限公司總經(jīng)理?xiàng)罹从裨硎�，�?jīng)過(guò)平安商置的整合，該購(gòu)物中心兩大主力店和80多個(gè)品牌租戶被調(diào)整，調(diào)整面積達(dá)5萬(wàn)平方米。
此輪調(diào)整后，顧客定位為30到40歲的城市新貴階層，對(duì)國(guó)際品牌高度敏感，追逐時(shí)尚潮流。而原依托西武百貨奢侈品牌集聚的45歲上下城市精英階層，被忽視了。
“同質(zhì)化非常嚴(yán)重�！崩顟�(yīng)福說(shuō)，“新城市廣場(chǎng)與其他新起來(lái)的購(gòu)物中心都在爭(zhēng)奪時(shí)尚白領(lǐng)消費(fèi)階層，但其歷史領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)在高端奢侈品消費(fèi)，調(diào)整后等于放棄優(yōu)勢(shì)，成為新競(jìng)爭(zhēng)領(lǐng)域的后來(lái)者�！�
2012年9月底，駐扎在中信城市廣場(chǎng)十年之久的西武百貨撤場(chǎng)。隨著主力店的撤離，不少商鋪都跟著西武一起結(jié)束新城市廣場(chǎng)的生意�！拔魑湟蛔撸瑘�(chǎng)內(nèi)立即冷清了很多，新城市廣場(chǎng)對(duì)租戶提供了租金優(yōu)惠，因此，只有部分一時(shí)找不到新的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的商家，依然駐守在這里�！毙鲁鞘袕V場(chǎng)L層的一家商戶表示。
產(chǎn)能過(guò)剩
平安信托大多數(shù)商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)慘淡
楊敬玉曾在接受媒體采訪時(shí)表示，早期深圳僅有中信城市廣場(chǎng)一家都市型購(gòu)物中心，當(dāng)時(shí)深圳市民去香港還不是很方便，唯一性成就了中信城市廣場(chǎng)。而2007年至今，深圳地鐵沿線購(gòu)物中心火速爆發(fā)，因此，新城市廣場(chǎng)面臨的競(jìng)爭(zhēng)與昔日不可同日而語(yǔ)。
目前，深圳大型購(gòu)物中心已經(jīng)近30個(gè)，密度在全國(guó)居首。此外，2013-2014年,深圳即將入市的大型商業(yè)項(xiàng)目將達(dá)19個(gè)之多，增加商業(yè)面積170萬(wàn)平方米以上，較過(guò)去兩年呈大幅增長(zhǎng)，大量綜合體涌現(xiàn)，大型商業(yè)正在向原關(guān)外蔓延，社區(qū)大型商業(yè)配套漸成氣候。商業(yè)地產(chǎn)也將遭遇產(chǎn)能過(guò)剩。
世聯(lián)地產(chǎn)2012年年報(bào)中,對(duì)國(guó)內(nèi)24家主流開(kāi)發(fā)商2013年發(fā)展策略進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)，其中過(guò)半企業(yè)提到,今年以及未來(lái)幾年仍將布局或加大在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的投入。
據(jù)兆富商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，在過(guò)去幾年，平安信托在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的投資近10筆，總金額超過(guò)70億元。其中大多數(shù)商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)慘淡。
李應(yīng)福認(rèn)為，平安信托在最初投資商業(yè)物業(yè)時(shí)，并沒(méi)有大型購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，甚至沒(méi)有經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)。后來(lái)依托深圳新城市廣場(chǎng)的整合，逐步建立商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，成立商業(yè)管理公司。
而記者從近幾年大舉進(jìn)入商業(yè)購(gòu)物中心自主經(jīng)營(yíng)的幾家企業(yè)了解到，深圳中航地產(chǎn)、深圳京基地產(chǎn)皆在近兩年緊急成立商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司，負(fù)責(zé)旗下購(gòu)物中心的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理。
李應(yīng)福認(rèn)為，目前中國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商做商業(yè)地產(chǎn)是被迫為之，為了給地產(chǎn)項(xiàng)目做配套，提高房?jī)r(jià)。
平安信托在過(guò)去幾年的商業(yè)物業(yè)投資中，持有商業(yè)物業(yè)也隨著房?jī)r(jià)整體上漲而獲得穩(wěn)定增值收益。但未來(lái)隨著產(chǎn)能過(guò)剩，經(jīng)營(yíng)跟不上的商業(yè)物業(yè)一旦被閑置，將會(huì)成為投資方巨大拖累。
（來(lái)源：21世紀(jì)網(wǎng) 作者：王志靈）
